事件：保利物业2024H1 营收同比+10%，归母净利润同比+11%。
　　保利物业发布2024 年半年度业绩公告，实现收入78.7 亿元，同比增长10.2%；毛利16.1 亿元，同比增长6.5%；毛利率20.5%（上年同期21.2%）；归母净利润8.5 亿元，同比增长10.8%；期末现金及现金等价物约106 亿元，较2023年末减少约4 亿元。
　　点评：收入增长符合预期，非住宅外拓力度强劲，贸易应收款增长较快。
　　1) 收入增长符合预期，业务结构优化。2024 年上半年，公司整体收入同比增长10.2%，基本符合我们预期（我们在前期报告预测公司2024 年全年收入同比增速12.5%），基础物管/社区增值/非业主增值业务收入55.9 亿/12.5 亿/10.3 亿元，同比+16.1%/-1.8%/-2.1%，基础物管收入占比同比提升3.5pct 至71.0%，毛利占比提升4.0pct 至58.3%，抗周期波动能力进一步增强；社区增值与非业主增值业务由于地产行业拖累、社区消费疲软等因素，复苏较为缓慢，但二者收入同比降幅均较2023H2 有所收窄，整体来看公司收入和利润结构有所优化。
　　2) 住宅项目新交付资源充沛，非住宅外拓富有竞争力。截至2024 年6 月30 日，公司在管面积7.6 亿平（第三方占比64.9%），规模处于行业第一梯队；合约面积9.5 亿平，其中3.5 亿平来自保利发展，同时，关联方保利发展在2024 年上半年实现房地产销售金额1733 亿元，位列行业第一，未来公司住宅项目新交付资源充沛。上半年公司新拓展第三方项目单年合同金额12.0 亿元（2023 年同期13.9 亿元），其中商写项目新拓展合同4.3 亿元，同比增长27.0%，公共及其他业态新拓展合同6.2 亿元，非住宅外拓单年合同金额合计10.5 亿元，对比2024H1 公司非住宅物业管理收入为23.2 亿元，拓展力度强劲，非住宅业态未来的增长确定性也较强。
　　3）贸易应收款增长较快，销售、管理费用率明显优化。截至2024 年6 月30 日，公司贸易应收款总额37.3 亿元，较2023 年末增加12.9 亿元（+52.6%），应收账款收缴或需进一步发力，伴随市场竞争加剧，公司通过成本管控、组织变革、科技提效，提升经营效率，上半年公司销售、管理费用率合计6.3%，同比降低1.0pct，明显优化。
　　盈利预测、估值与评级：公司经营业绩稳健，关联方稳定交付优质住宅项目，同时非住宅外拓力度强劲，基础物管业务增长保障强；社区增值及非业主增值业务复苏较为缓慢，但公司采取一系列措施降本增效，提升经营效率，我们维持公司2024-2026 年归母净利润预测为16.0/17.9/19.6 亿元；对应2024-2026 年EPS为2.89/3.24/3.54 元，PE 为8/7/7 倍，估值具备吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：行业竞争加剧导致毛利率下滑，外拓和增值服务开展不及预期。