2024 年8 月19 日，保利物业发布2024 年中期业绩公告；公司2024 年上半年实现主营业务收入78.72 亿，同比+10.2%，股东应占利润8.46 亿，同比+10.8%；
　　收入业绩双位数增长，费用管控优化
　　2024 年上半年公司实现主营业务收入78.72 亿，同比+10.2%，主要是因为公司管理规模的持续扩大带来收入上的提升。2024H1，公司综合毛利率由2023 年同期的21.17%下降至20.46%，细分板块看，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务板块毛利率分别达到16.79%、18.05%、38.85%，较去年同期分别-0.24、-1.53、+0.73 个百分点；同时，2024H1 公司行政开支总额4.90 亿较去年同期减少约5.1%，行政开支占总收入比例由去年同期的7.2%降至6.2%，公司费用管控的优化实现了在毛利率略降的背景下增利快于增收。
　　上半年第三方外拓超10 亿，公服领域重点项目实现突破2024H1 公司新拓展第三方项目单年合同金额约12.00 亿人民币，签约第三方项目单年合同金额10.67 亿人民币（不含续约项目），截至2024 年6 月30 日，公司在管来自第三方合同面积约5.99 亿平，占总合同管理面积的63.2%。其中新签约单年合同金额超千万项目35 个，获得京东北京总部大厦、海尔集团青岛工业园区、广联达广州数字科技大厦、金山集团武汉总部办公区等优质项目。在公共物业方面，2024H1 公司新签约公共及其他物业项目单年合同金额6.22 亿，2024H1 公共及其他物业收入约14.35 亿，同比+17.2%，重点拓展项目如浙江嘉兴全域化、广州海珠全域化、周庄古镇、肇庆市端州区前岩社区等全域化项目。
　　增值服务板块收入下滑，调整策略聚焦主业
　　2024H1 公司增值服务板块整体呈现收入下降的趋势。2024 年上半年公司非业主增值服务实现收入10.28 亿，同比-2.1%，主要因公司提供的案场服务数量下降，写字楼租赁业务因市场波动出现小幅下降；同时，2024H1 公司业主增值服务实现收入12.50 亿，同比-1.8%，主要因消费下行、行业竞争加剧带来社区零售、家政服务等到家业务需求及产品服务变化。我们认为案场业务非物业管理的核心业务，长周期下案场业务的增速必然慢于物业行业的整体增速；此外社区生活服务同样非物业公司的擅长，公司主动收缩低毛利率项目，从长期看有助于聚焦主业保持盈利能力的稳定。
　　投资建议：保利物业上半年收入业绩实现双位数增长，从业务结构的拆分中可以看出公司核心物业管理业务增长稳定，增值业务的收入下行与地产行业整体往下的趋势及业务结构的调整有关，考虑到房地产行业下行对公司相关业务的影响，我们调整公司2024-2026 年EPS 预测至2.83、3.21、3.57 元/股（前值2.95、3.42、3.93 元/股），维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期、物业费收缴率不及预期、引用数据滞后或不及时。