事项：
　　保利物业发布2024 年报，2024 年营收163.4 亿元，同比增长8.5%；归母净利润14.7 亿元，同比增加6.8%；拟派末期股息每股1.332 元。
　　平安观点：
　　头部物管业绩夯实稳健，分红比例提升回报股东。在上游地产行业深度调整、公共财政支出趋紧导致服务采购预算存在一定程度收缩、居民消费意愿波动等背景下，公司2024 年营收利润增长仍具韧性；2024 年合约面积、在管面积分别为9.9、8 亿平米，规模优势持续强化。在管面积中第三方项目、非居业态占比分别为65.4%、60.9%，业态组合优化，市场化进程加速推进；此外公司在手现金及经营性现金流充裕，2024 年提升分红比例至50%，较上年提升10pct，持续提升分红比例回报股东。
　　关联方销售额稳居行业首位，第三方拓展势头良好。2024 年公司关联房企保利发展全口径销售额位居行业首位（根据中指院榜单），在管及合同面积中保利系项目规模稳定增长。外拓方面，公司主动强化项目筛选和密度聚焦，优选规模型项目，2024 年第三方物业管理服务收入占比42.7%，占比同比提升1.6pct，新增周庄古镇、山西乔家大院、中国工商银行总行、中国建设银行总行等标杆项目。
　　社区增值服务做精做透，商办、公服持续构建专业能力。社区增值服务方面，公司主动筛选服务项目，深化“资产经营服务+社区生活服务”两大板块，在高端服务领域焕新发布“东方礼遇”品牌，做精做透核心单品。
　　商办服务产品升级，发布“超级快充”产品，升级传统IFM服务。公共服务以“城市名片”加速推进全域化布局，持续践行全域飞轮模式，年内新获取55 个超千万元（合同额）的城市名片级项目。
　　投资建议：公司关联方保利发展财务运营稳健，后续关联方支持仍具可靠保障，物业基础服务基本盘仍较为稳固。随着公司第三方外拓、社区增值服务、非业主增值服务持续改革优化，我们预计公司仍将维持行业领先地位。但考虑上游地产持续调整，公共财政支出收紧、居民支付能力波动等，公开招投标市场竞争加剧，增值服务转型升级有待成熟，我们下调公司2025-2026 年EPS 预测分别为2.84 元（原为3.15 元）、3.00 元（原为3.47 元），新增2027 年EPS 预测3.15 元，当前股价对应PE 分别为10.2 倍、9.6 倍、9.2 倍，但我们认为公司经营基本盘稳固，头部及规模优势明显，服务深化转型后盈利水平仍有望改善，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）个别房企信用事件引发的负面情绪可能再次波及物管板块；2）若品牌外拓能力提升缓慢，可能对公司第三方拓展产生不利影响；3）增值服务培育及发展不及预期；4）由于人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘盈利能力面临下行风险。