24 年营收同比+9%，归母净利润同比+7%、低于市场预期，行政开支改善。2024 年，公司实现营收163 亿元，同比+8.5%；毛利润29.8 亿元，同比+1.1%；归母净利润14.7 亿元，同比+6.8%，低于市场预期；基本每股收益2.68 元，同比+6.8%；毛利率和归母净利率为18.3%和9.0%，同比分别-1.3pct、-0.1pct；三费费率7.0%，同比-1.3pct，其中管理费率同比-1.3pct。24 年末，公司贸易应收款及应收票据28.2 亿元，同比+20%，源于：
　　1）在管规模扩大；2）公共服务项目占比提升，受信贷期影响，贸易应收款余额有所增加。
　　公司计划每股派息1.332 元，同比+33.5%，派息比例占比归母净利润50%、同比+10pct，对应股息率（2025/3/31 收盘价）4.6%。
　　24 年在管面积同比+12%，第三方拓展合同金额同比+1%，物管费单价稳步提升。2024年，公司在管面积达8.0 亿平，同比+11.7%；合同面积达9.9 亿平，同比+7.1%；合同/在管覆盖率达1.23 倍，同比-0.05 倍。2024 年末，在管面积中：1）住宅、公服、商写分别占39%、56%、5%，非居业态占比合计达61%；2）保利、第三方分别占比35%、65%；合同面积中，保利、第三方分别占比36%、64%，第三方占比同比+0.8pct。2024 年，公司新拓展第三方项目单年合同金额30 亿元，同比+1.2%，新签约第三方单年合同金额25亿元，同比-8.1%；其中，千万级以上新拓展第三方项目单年合同金额占比65%，同比+6.7pct。2024 年，公司住宅平均物业费为2.41 元/平*月，同比+0.10 元/平*月，其中，保利、第三方平均物业费分别为2.51、1.87 元/平*月，分别同比+0.10、+0.05 元/平*月，住宅平均物管费单价稳步提升。
　　基础物管/非业主增值/社区增值收入分别同比提升/下降/下降，毛利率均同比下降。2024年，公司物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现营收117、20、27 亿元，分别同比+15.0%、-6.4%、-3.9%，分别占比71%、12%、17%；毛利率分别为14.3%、16.0%、36.8%，分别同比-0.3pct、-2.7pct、-1.6pct。物业管理服务中，住宅、公服、商写分别收入占比58%、25%、17%，非居业态收入占比达42%，同比+0.3pct。非业主增值服务中，案场协销服务、写字楼租赁、其他非业主增值服务分别同比-9.4%、-19.4%、+9.0%，分别占比53%、16%、31%。公司物管业务收入稳步增长，毛利率有所下行。
　　投资分析意见：业绩稳定增长，管理费用改善，维持“买入”评级。保利物业背靠保利地产，规模增速确定性较强，并战略布局非住宅物业管理业态。21 年11 月，公司发布股权激励，建立了中长期激励体系，聚焦长期高质量发展。截至2024 年末，公司管理面积达8.0 亿平米，合同面积达9.9 亿平米。公司在学校、公共、产业园、城镇景区等业态领域积极扩张，央企背景资源有望帮助公司持续拓展非住宅项目。考虑到行业竞争加剧，我们下调公司2025-26 年归母净利润预测至15.6/16.5 亿元（原17.5/19.4 亿元），并引入27年为17.6 亿元，现价对应25 年PE 仅10 倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：业务拓展不及预期，激励计划进展不及预期，人工成本上升致利润率下行。