事件：公司发布2024 年业绩公告，全年营收163.4 亿元，同比增长8.5%，归母净利润14.7 亿元，同比增长6.8%。
营收稳健增长，销管费用率压降。2024 年公司营业收入同比增长8.5%，其中物业管理服务/非业主增值服务/社区增值服务分别实现营业收入116.7 亿元/19.6 亿元/27.1 亿元，同比分别+15.0%/-6.4%/-3.9%。公司归母净利润增速略低于营收增速的主要原因为公司毛利率同比下降1.4pct至18.3%，物业管理服务/非业主增值服务/社区增值服务的毛利率同比分别下降0.3pct/2.7pct/1.6pct 至14.3%/16.0%/36.8%。费用率方面：公司销售及管理费用率同比下降1.3pct 至6.9%。
持续强化市场拓展能力，聚焦核心城市，第三方项目拓展规模保持行业领先。2024 年公司新拓展第三方项目的单年合同金额30.1 亿元。截至2024 年底，公司第三方项目的在管面积为5.3 亿平方米，同比增长0.6亿平方米，占总在管面积比例约65.4%；第三方项目物业管理收入同比增长19.6%至49.9 亿元，占物业管理收入比例约42.7%，同比提升1.6pct。
此外，公司聚焦核心城市，重点50 城的新拓展第三方项目单年合同金额占比约79.5%，其中北京、广州、上海、成都等城市的新拓展第三方项目单年合同金额均突破亿元。市场化拓展能力的提升，为公司后续发展提供坚实基础。
深耕非居业态，结构显著优化。公司物业管理服务涉及住宅、商业及写字楼、公共物业等多个领域，公司深耕非居业态，2024 年新拓第三方商业及写字楼项目的单年合同金额同比增长17.9%至11.1 亿元，新拓公共及其他物业的单年合同金额约16.4 亿元。截至2024 年底，公司住宅社区在管面积约3.1 亿平方米，住宅社区物业管理收入同比增长14.4%至67.8 亿元；商业及写字楼物业管理收入同比增长21.2%至19.5 亿元；公共及其他物业管理收入同比增长12.4%至29.4 亿元。公司在拓展过程中严格项目筛选，非居业态回款提升，商办业态和公服业态综合回款率分别同比提升0.2pct/1.4pct。
现金流充裕稳健，分红率提升。2024 年公司经营性净现金流23.0 亿元，对净利润的覆盖倍数达1.5 倍。公司持续加强股东回报，2024 年分红比例提升10pct 至50%，每股股息同比增长33.5%至1.332 元。公司现金流充裕稳健，分红率提升积极回馈股东。
盈利预测与投资评级：公司作为行业龙头，市场化外拓兼具规模与质量，聚焦深耕优势非住业态。考虑到房地产市场下行及行业竞争加剧，我们下调其2025-2026 年归母净利润预测至15.9/17.1 亿元（原值为20.1/23.7亿元），预计2027 年归母净利润为18.1 亿元。对应的EPS 为2.88/3.09/3.28元，对应的PE 为10.3X/9.6X/9.1X，公司作为行业龙头具备规模效应，背靠央企优势明显，我们认为其具备穿越周期的能力，维持“买入”评级。
风险提示：市场化外拓不及预期；利润率修复不及预期；行业竞争超预期。