23H1 归母净利润同比有所下滑，维持“买入”评级公司8 月29 日发布半年报，23H1 实现营收207.3 亿元，同比+3%；归母净利润23.5 亿元，同比-9%。考虑到公司多元业务面临一定的增长压力，我们下调营收，预计公司23-25 年EPS 为1.04/1.16/1.31 元（前值1.18/1.39/1.60 元）。可比公司平均2023PE 为14 倍（Wind 一致预期），考虑到关联房企流动性压力或将对公司经营产生一定扰动，我们认为公司合理2023PE 为12 倍，目标价13.43 港币（前值18.83 港币，基于14 倍2023PE），维持“买入”评级。
基础物管发挥压舱石作用，回款质量稳中有增
23H1 公司营收稳中略增，其中基础物管营收同比+11%至122 亿元，这又是得益于在管面积同比+9%至9.16 亿平；其余业务中，除三供一业以外，社区增值、非业主增值、城市服务、商业运营营收均出现不同程度下滑。公司归母净利润同比下滑，主要因为毛利率同比-2.0pct 至24.9%，其中社区增值服务由于业务开展不及预期，毛利率同比-11.0pct 至48.7%；非业主增值服务受地产市场调整影响，毛利率同比-14.0pct 至13.2%。基础物管毛利率同比+0.1pct 至26.0%，保持稳定。23H1 公司实现经营性现金流净额/核心归母净利润同比+3pct 至84%，回款质量有所改善。
市拓维持较大体量，加大存量项目拓展力度
尽管物管市拓竞争激烈，公司仍然维持了较大的市拓体量。23H1 公司市拓合约面积4179 万平，同比-5%，市拓新签饱和收入达到19.7 亿元，占到2022 全年的40%，继续保持行业头部身位。此外，公司顺应增量住宅市场收缩的趋势，加大存量项目拓展力度，拓展业态更趋多元。23H1 公司市拓新签饱和收入中，增量住宅占比同比-12.4pct 至8.8%，存量住宅、城市服务项目、公建和其他物业占比分别同比+9.5、7.0、6.8pct 至25.1%、22.7%、30.6%。23H1 公司退出合约面积1101 万平，持续优化项目结构。
社区增值服务和城市服务等多元业务发展面临一定挑战23H1 公司社区增值服务营收同比-11%至18.8 亿元，除到家服务/经纪服务营收同比+22%/16%至3.1/2.3 亿元之外，本地生活、社区传媒、家装、园区空间服务营收均出现同比下滑，也导致了毛利率的下降。公司计划继续深挖近场零售、洗护业务、社区传媒、酒类业务等领域的机会，减少资源依托型业务。此外，公司城市服务营收同比-9%至23.9 亿元，毛利率同比+3.0pct至21.1%，主要因为采取降本增效举措、主动缩减低毛利率业务。
风险提示：关联房企经营风险，盈利能力下行风险，收并购和多元业务发展不及预期。