归母净利润承压。2023 上半年公司实现营业收入207.3 亿元，同比增长3.4%；归母净利润23.5 亿元，同比下降8.7%。公司归母净利润的下降主要是由于收入增长压力显现、毛利率下行以及商誉减值等因素所导致。公司多条航道业务收入结构不断优化，分业务板块看，公司物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务、商业运营服务的收入占比分别为55.3%、9.1%、4.7%、13.0%、11.5%、2.6%。2023 上半年公司毛利率为24.9%，较去年同期下降2.0pct。其中，物业管理服务毛利率上升0.1pct至26.0%；社区增值服务毛利率下降11.0pct 至48.7%；商业服务毛利率上升2.0pct 至38.4%；城市服务毛利率上升3.0pct 至21.1%。
管理规模保持增长，第三方收入占比持续提高。截至2023 上半年末，除“三供一业”业务外，公司在管面积9.2 亿平方米，合约面积16.5 亿平方米，管理规模持续增长。另外，“三供一业”物业管理服务的在管面积及合约面积分别为0.88、0.93 亿平方米。2023 上半年，剔除主动退出项目后，公司新增在管面积0.47 亿平方米，新增合约面积0.45 亿平方米。公司与母公司碧相互隔离，保持上市公司独立性，高度市场化运作，第三方收入占总收入比例从2018 年的79.7%持续上升，到2023 年上半年已经达到95.6%，高于同业水平。
社区增值服务寻求业务模式转变。2023 上半年公司社区增值服务收入18.8亿元，同比下降10.7%。公司业务结构性调整及新业务布局导致毛利率下降11.0pct，分业务板块看，其中大本地生活、社区传媒服务、家装中介服务、园区空间服务收入分别同比下降0.5%、10.6%、54.2%、22.8%，房产经纪服务收入同比增长16.1%。
风险提示：母公司销售及交付节奏超预期下行；商誉减值超预期；毛利率下行超预期；多元业务拓展不及预期。
投资建议：考虑到公司已基本完成商誉减值和低质量在管项目的退出，公司未来将重新取得有质量的增长。预计公司23-24 年归母净利润分别为32/36亿元，对应EPS 分别为0.95/1.06 元，对应最新股价PE 分别为8.1/7.2X，维持“买入”评级。