2023 年8 月29 日，碧桂园服务发布2023 年上半年业绩公告；公司2023 年上半年实现营收207.33 亿，同比+3.4%，归母净利润23.51 亿，同比-8.7%；归母核心净利润26.15 亿，同比-9.5%。
　　收入保持增长，毛利率小幅下降，销管费下行
　　2023 年上半年，公司营业收入同比+3.4%至207.33 亿，主要因占总收入比58.8%的核心业务——物业管理服务收入同比+10.9%至121.88 亿，此外社区增值服务收入同比-10.8%至18.84 亿，非业主增值服务同比-31.8%至9.72 亿，三供一业业务中物业管理收入同比+25.2%至18.89 亿、供热服务收入同比+12.4%至8.12 亿，城市服务收入同比-9.1%至26.35 亿，商业运营服务收入同比-9.3%至5.34 亿。同时，公司综合毛利率由去年同期的26.9%下降2 个百分点至24.9%，整体毛利率的下降主要由于社区增值服务及非业主增值服务毛利率下降所致。不过公司销售及行政开支有所优化，报告期内公司销售及营销开支1.56 亿，较去年同期下降3.5 个百分点，行政开支18.16 亿较去年同期下降约6.4 个百分点。
　　在管面积突破10 亿方，市场拓展中标多个标杆项目截止2023 年上半年，公司收费管理面积突破10 亿方，除三供一业外公司合同管理面积约16.47 亿平；三供一业的合同管理面积和收费面积分别为0.93 亿方和0.88 亿方；且公司共管理6986 个物业，为境内外约885.3 万户业主和商户提供物业管理服务。此外，公司在城市服务方面成功中标包括佛山市顺德区北滘镇、赣州市蓉江新区等多个城市大物业项目；包括佛山市科创云智汇、惠州市兴创电子产业园等产业园运营项目；包括渖阳机场、三亚凤凰机场等城市空间运营项目；包括广州司法职业学校、海南大学观澜校区等高校服务项目及包括合肥市第三人民医院、遵义市医科大学附属医院等医疗后勤项目。
　　社区增值业务受年初疫情影响，非业主增值服务收入占比进一步降低报告期内，公司社区增值服务收入同比-10.8%至18.84 亿，下降主要是2023 年年初疫情未完全消除，消费市场趋理性，消费者保持观望态度，业务启动不及预期，导致本集团小区增值服务业务推广受限。公司非业主增值服务同比-31.8%至9.72 亿，占总收入比降至约4.7%。该业务的收入下降主要因房地产行业出现阶段性调整，关联业务量有所下滑，但从另一个角度看，公司未来受房地产行业影响程度也进一步降低。
　　投资建议：公司2023 年上半年收入保持增长，业绩因整体房地产行业环境影响有些许调整，整体符合预期。展望后市，我们认为公司来自房地产关联业务占比在持续降低，正逐步走出最艰难的时期，维持公司2023 年-2025 年EPS1.20、1.46、1.61 元/股的预测，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期、收并购项目整合不及预期、引用数据滞后或不及时。