公司发布中期业绩公告，2023H1 实现收入总额207.3 亿，同比增长3.4%；归母净利润23.5 亿，同比下降8.7%，归母核心净利润26.2 亿，同比下降9.5%。
　　基础服务发挥基石作用，收入增长毛利率稳定。基础物业服务继续发挥基石作用，2023 年上半年实现收入121.9 亿元，同比增长10.9%，是公司整体业务收入增长的主要动力之一，占总收入比例较去年同期提升约4 个百分点至58.8%。2023H1 公司基础物业服务毛利率约26.0%，同比微增，基本维持稳定状态。截至2023 上半年末，公司收费管理面积由2022 年同期的843.2 百万方增加约72.8 百万方至916.0 百万方，同比增速达8.6%。期末公司合同管理面积共计1646.6 百万方，待转化储备面积充足，管理规模仍有望继续保持有质量的稳健增长。
　　增值业务发展仍待恢复，收入下降毛利率下滑。2023H1 公司社区增值服务实现收入18.8 亿元，同比下降10.8%。分业务来看，到家服务和房地产经纪服务收入实现增长，家装中介服务、园区空间服务等收入下滑明显。社区增值服务收入下降主要是疫情影响未完全消除，消费者保持观望态度，业务推广受限，毛利率同比下降11.0 个百分点至约48.7%。期内公司非业主增值服务实现收入9.7 亿元，同比下降31.8%，毛利率同比下降14.0 个百分点至13.2%。受到行业下行影响，公司关联方23 年销售降幅较大，且近期流动性困难加剧，预计非业主增值业务后续增长有限。
　　应收账款及商誉减值风险仍待消化。2023H1 末，公司贸易应收款原值183.9 亿元，同比增长15.3%，其中关联方应收账款原值23.0 亿元，同比增长32.9%。2023H1公司计提贸易及其他应收款减值共计约3.2 亿元，对净利润产生明显影响。期末公司商誉账面净值179.0 亿元，占总资产比例为24.5%，商誉减值的风险可能会对公司净利润产生不利影响。
　　下调至增持评级，下调目标价至11.14 港元。公司关联方流动性困难，对公司基础服务和增值服务开展造成不利影响，下调主要业务收入增速及毛利率预测，同时考虑减值风险，调整后对公司2023-2025 年归母净利润预测为38.3/44.0/48.6 亿元（原预测23-24 年为71.0/91.8 亿元）。公司23 年EPS 预测值为1.14 元，可比公司2023年PE 估值为9X，对应目标价11.14 港元。（汇率：1 港元=0.918 人民币）。
　　风险提示：关联方交付风险。应收账款和商誉减值的不确定性。毛利率超预期下行。