上半年营收小幅增加，归母净利润有所下滑。2023 年上半年，公司实现营业收入207.3 亿元，同比增3.4%；实现毛利润51.6 亿元，同比下滑4.3%；实现净利润24.9 亿元，同比下滑9.6%，归母净利润23.5 亿元，同比下滑8.7%。
　　基础物管持续发展，多元业务有所波动。从几大主营业务来看，2023 年上半年，物业管理服务实现收入121.9 亿元，同比增长10.9%，收入占比58.8%，较2022 年上半年增长4 个百分点；社区增值服务实现收入18.8 亿元，同比下滑10.8%，收入占比9.1%，较2022 年上半年降低1.4 个百分点；非业主增值服务实现收入9.7 亿元，同比下降31.8%，收入占比4.7%，较2022 年上半年降低2.4 个百分点；城市服务实现收入23.9 亿元，同比下滑9.1%，收入占比11.5%，较2022 年上半年降低1.6 个百分点。
　　整体毛利率小幅下滑，不同部门毛利率涨跌互现。2023 年上半年，公司毛利率为24.9%，较2022 年上半年下滑2 个百分点；净利润率为11.3%，较2022年上半年下滑1.5 个百分点。其中，物业管理服务毛利率为26.0%，较2022年上半年增加0.1 个百分点。
　　费用率继续压降，在手资金有所增加。2023 年上半年，公司三项费用占收入比为9.5%，较2022 年上半年下降了1.4 个百分点。截至2023 年上半年末，公司总资产高达730.0 亿元，同比增长7.5%；净资产408.4 亿元，同比增长1.5%；货币现金127.1 亿元，同比增加44.2%；合同负债66.8 亿元，同比增长19.1%。
　　在管面积持续扩张，外拓能力较强。2023 年上半年，除三供一业业务外，公司物业管理服务合同管理面积为1646.6 百万平，同比增长2.3%，收费管理面积为916.0 百万平，同比增长8.6%，储备面积为730.6 百万平，同比下滑4.6%。2023 年上半年，公司物业管理服务收入中独立第三方占比为56.2%。
　　投资建议：“优于大市”评级。我们预测公司2023 年EPS 约为1.21 元每股，给予公司2023 年11-14 倍PE 估值，对应合理价值区间为13.31-16.94 元每股，即为14.53-18.50 港元每股。（本文非特别注明均以人民币计价，1 港元等于0.91575 人民币）。
　　风险提示：房地产行业面临总量下行风险。