投资建议
　　公司核心经营相对稳健，但关联应收款及商誉等相关减值对报表端仍有拖累，当前经营环境下未来或仍有一定减值压力，且上行催化剂有限。我们分别下调公司盈利和目标价，同时下调公司评级至中性。
　　理由如下：
　　关联应收款及商誉减值拖累公司业绩表现。公司于12 月18 日晚发布资产减值公告，基于谨慎性原则对关联贸易应收账款计提18-23 亿元减值拨备，对商誉及其他无形资产计提14-18 亿元减值。截至1H23，公司关联方贸易应收款余额23 亿元（1H23 较2022 年末新增5.7 亿元），本次计提相较1H23 余额的比例区间为78-100%，考虑到公司暂未停止与关联方的往来业务，我们预计未来关联应收款减值仍有不确定性；1H23公司商誉账面金额为179 亿元，本次计提比例在8-10%之间，我们预计主要原因系前期并购的城市服务业务、以及基本面偏弱的物管标的经营相对承压等，考虑到当前经济环境压力，我们预计未来公司的商誉减值风险或亦有待进一步消化。
　　核心业务经营或仍保持相对平稳。公司上半年核心业务指标大体保持稳定（1H23 营收同比增长3%，毛利同比下降4%，其中基础物管收入同比增长11%，社区增值收入环比2H22 基本持平）；下半年来，一方面关联地产仍在稳定交付（公开信息显示1-11 月累计交付面积约6,000 万平米1），另一方面公司亦在第三方外拓层面保持一定力度，我们预计在基础物管板块的稳健增长推动下，全年核心业务或仍保持相对平稳。
　　回购动作并未继续执行，或聚焦派息分红端。公司此前于9 月4-12 日累计回购股份约3,000 万股，占总股本比例0.9%，累计回购金额2.9 亿港元，但后续并未继续执行回购动作；2022 年公司在计提17.4 亿元商誉减值的基础上仍基于核心净利润的25%进行派息，我们预计在整体经营稳定的情况下，公司或仍有望维持派息动作。
　　我们与市场的最大不同？公司仍有待消化减值风险。
　　潜在催化剂：地产开发端不确定性延续，关联应收款及商誉进一步减值。
　　盈利预测与估值
　　我们分别下调公司2023 年和2024 年归母净利润预测89%和12%至4.5 亿元（同比-77%）和38.8 亿元（同比+769%），主要考虑应收账款减值拨备以及商誉减值等影响，对应调整后核心净利润（加回关联应收款和商誉减值）为49.8 亿元（同比-1%）和51.5 亿元（同比+3%）。下调评级至中性，下调目标价19%至6.4 港 元（对应5 倍2024 年市盈率和5%上行空间），主要反映盈利预测调整和未来不确定性增大。公司目前交易于4.6 倍2024 年市盈率。
　　风险
　　社区增值服务增长超预期风险，经营性现金流表现好于市场预期。