2023 年业绩符合市场预期
　　公司公布2023 年业绩：营收同比增长3%至426.1 亿元，归母净利润同比下跌85%至2.9 亿元，剔除商誉及关联应收款减值、并购带来的无形资产摊销等因素影响，公司调整后核心净利润同比下跌22%至39.4 亿元，符合此前盈利预警。董事会建议每股派息0.29 元，基于核心净利润的派息比例维持25%，对应当前股息率6.5%。
　　核心业务收入平稳，盈利能力有所承压。2023 年公司在管面积同比增长10%至9.57 亿平米，对应第三方外拓合约金额37.3 亿元，仍保持在较高的体量水平。全年核心收入规模整体保持平稳，其中基础物管、社区增值及城市服务收入同比分别变动+8%、-7%和+1%，对应业务毛利率则分别同比分别下降3.4、14.1 和2.0 个百分点，毛利率下滑的主要原因系23 年下半年公司对风险客户进行更为审慎的收入利润确认、社区焕新改造支出增加（约4 亿元）以及在数字化领域的大幅投入（约3.2 亿元）。
　　应账款减值或仍面临一定压力，经营性现金流则表现良好。截至2023 年末贸易应收款余额较2022 年末新增35.6 亿元至195.1 亿元，其中1 年以上贸易应收款占比达到33%，（关联应收款余额30.0 亿元，已减值拨备22.0亿元），我们预计剩余的关联应收款及账期较长的第三方贸易应收款未来或仍面临一定程度的减值压力。2023 年公司经营性现金流净额46.1 亿元（覆盖调整后核心净利润1.2 倍），同比增长39%，年内公司持续强化第三方回款追缴力度、推动物业费预缴以及在供应商端保持一定的平稳付款节奏。
　　发展趋势
　　料未来收入业绩延续平稳增长，关注盈利能力及资产负债表趋势变化。公司未来将聚焦稳健发展导向，目标2024 年实现不低于低个位数的利润增速，经营性现金流对核心净利润覆盖在1 倍以上。我们预计公司基础物管及社区增值板块仍有望保持稳健增长，主要考虑到外拓项目的稳定转化及专业能力的持续培育，而对于现金流消耗较大的业务则相对审慎发展。2023年公司核心业务盈利能力承压且应收规模仍处高位水平，我们建议投资者继续关注公司的盈利能力变化趋势以及贸易应收账的回收与减值情况。
　　盈利预测与估值
　　基于对公司利润率及资产负债表压力的审慎假设，我们分别下调2024 年和2025 年核心净利润预测5%和6%至41.3 亿元和42.3 亿元，同比增长5%和2%（对应归母净利润分别下调13%和 7%）。维持中性评级，下调目标价14%至5.5 港元，对应2024 年6.0/4.0 倍目标归母/核心市盈率，隐含10%上行空间。公司当前交易于2024 年5.5/3.6 倍归母/核心市盈率。
　　风险
　　商誉与应收账款持续减值风险，细分业务毛利率持续下滑风险等。