营收小幅增加，归母净利润有所下滑。2023 年，公司实现营业收入426.1 亿元，同比增长3.0%；实现毛利润87.3 亿元，同比下滑14.9%；实现净利润5.2 亿元，同比下滑77.2%，归母净利润2.9 亿元，同比下滑85.0%。
　　基础物管持续发展，多元业务有所波动。从几大主营业务来看，2023 年，物业管理服务实现收入247.0 亿元，同比增长8.1%，收入占比58.0%，较2022年增长2.7 个百分点；社区增值服务实现收入37.5 亿元，同比下滑6.6%，收入占比8.8%，较2022 年降低0.9 个百分点；非业主增值服务实现收入15.5亿元，同比下降41.7%，收入占比3.6%，较2022 年降低2.8 个百分点；三供一业实现收入65.2 亿元，同比增长17.4%；城市服务实现收入48.8 亿元，同比增长1.0%，收入占比11.5%，较2022 年降低0.2 个百分点；商业运营服务实现收入10.1 亿元，同比下滑21.2%。
　　整体毛利率小幅下滑，不同部门毛利率涨跌互现。2023 年，公司毛利率为20.5%，较2022 年下滑4.3 个百分点；净利润率为0.7%，较2022 年下滑4个百分点。其中，物业管理服务毛利率为22.1%，较2022 年下降3.4 个百分点。
　　费用率继续压降，在手资金有所增加。2023 年，公司三项费用占收入比为9.8%，较2022 年下降了1.8 个百分点。截至2023 年末，公司总资产高达692.4 亿元，同比下降1.2%；净资产387.8 亿元，同比下降2.8%；货币现金129.4 亿元，同比增加13.7%；合同负债75.9 亿元，同比增长26.9%。
　　在管面积持续扩张，外拓能力较强。2023 年，除三供一业业务外，公司物业管理服务合同管理面积为1633.0 百万平，同比增长1.9%，收费管理面积为956.9 百万平，同比增长10.1%，储备面积为676.1 百万平，同比下滑7.7%。
　　2023 年，公司物业管理服务收入中独立第三方占比为55.9%，较2022 年下滑2.3 个百分点。
　　投资建议：“优于大市”评级。我们预测公司2024 年EPS 约为0.38 元每股，给予公司2024 年12-14 倍动态PE 估值，对应合理价值区间为4.56-5.32元每股，即为5.03-5.87 港元每股。（本文非特别注明均以人民币计价，1 港元等于0.90698 人民币）。
　　风险提示：房地产行业面临总量下行风险。