2024 年3 月27 日，碧桂园服务发布2023 年业绩公告；公司2023 年实现主营业务收入426.12 亿，同比+3.0%，归母净利润2.92 亿，同比-85.0%；归母核心净利润39.40亿，同比-21.6%；拟派发每股人民币22.81 分末期股息。
　　收入保持增长，毛利率下行，资产减值导致净利润大降2023 年公司营业收入同比+3.0%至426.12 亿。主要因占总收入比58.0%的核心业务——物业管理服务收入同比+8.1%至246.99 亿，社区增值服务收入同比-6.6%至37.53亿，非业主增值服务同比-41.7%至15.53 亿，三供一业业务中物业管理收入同比+21.2%至49.92 亿、供热服务收入同比+6.5%至15.28 亿，城市服务收入同比+1.0%至48.84 亿，商业运营服务收入同比-21.2%至10.12 亿。公司细分业务收入的变化可以一定程度上反映行业的环境趋势与公司发展重心的变化。
　　报告期内，公司综合毛利率下降4.3 个百分点至20.5%，主要因各项业务毛利率出现下降。这里面既有公司主动加强品质服务成本上升，调整收入确认方式有关，也与行业竞争激烈，新增项目利润率下降的原因。期内公司核心利润39.40 亿同比-21.6%，但归母净利润仅2.93 亿同比-85.0%，主要因2023 年内行业出现大幅变化，公司对关联方应收款计提大幅减值及对此前收并购企业计提商誉与无形资产减值，期内计提金融资产减值25.94 亿、计提商誉与无形资产减值14.76 亿。
　　合同面积突破16 亿方，外拓实力强劲
　　截止2023 年末，公司合同管理面积16.33 亿方，收费面积9.57 亿方，公司管理7345个物业，项目遍布中国31 个省、直辖市、自治区、香港特别行政区及海外。拓展方面，期内公司新增品牌拓展项目1556 个，新增年化饱和收入人民币37.26 亿，其中有45%的项目位于一二线城市。
　　增值业务收缩与结构调整并存
　　报告期内，公司社区增值服务收入同比-6.6%至37.53 亿，非业主增值服务同比-41.7%至15.53 亿。两大增值服务板块虽然对应的客户主体不同，但同样都是受到2023 年房地产行业供需格局的变化影响，新房交付下行、相关服务行业需求缩减、客单价下降等因素带来的收入下降，但从另一个维度看，公司未来受房地产行业影响程度也进一步降低。
　　投资建议：公司2023 年收入保持增长，业绩大幅下滑主营因关联方应收款及无形资产大幅减值所致，并非主营业务出现较大变化。在连续计提减值后，公司来自房地产关联业务占比也在持续降低，正逐步走出最艰难的时期。考虑到当前房地产行业供需格局尚在调整期，物业行业竞争未见缓和，我们调整公司2024-2025 年EPS 预测至0.58、0.67 元/股，（前值1.46、1.61 元/股），引入2026 年EPS 预测0.73 元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期、收并购项目存进一步资产减值预期、未来物业费收缴率低于预期。