碧桂园服务发布2024 年中期业绩公告；公司2024 年上半年实现主营业务收入210.46亿，同比+1.5%，归母净利润14.40 亿，同比-38.7%；归母核心净利润18.40 亿，同比-31.7%。
　　营业收入实现增长，盈利能力有所承压
　　2024 年上半年公司实现主营业务收入210.46 亿，同比+1.5%，主要系占集团总收入60.6%的物业管理服务业务同比+4.6%至127.52 亿；社区增值服务占比全公司收入为9.5%，实现了6.0%的同比正增长，实现19.98 亿的收入；非业主增值服务业务同比-63.4%至3.56 亿，‘三供一业’业务实现同比+30.6%至24.67 亿;城市服务业务收入同比下降9.4%至21.70 亿；商业运营服务同比下降至37.9%至3.32 亿。公司核心基本盘物业管理服务保持稳定，‘三供一业’业务板块增长迅速，整体营收稳中求进。
　　2024 年上半年公司综合毛利率较去年同期下降3.7 个百分点至21.2%，细分板块看，物业管理服务毛利率同比下降3.1 个百分点至22.9%，社区增值服务毛利率同比下降9.7%个百分点至39.0%，非业主增值服务毛利率同比下降19.7 个百分点至-6.5%，‘三供一业’毛利同比上升2.5 个百分点至9.7%，城市服务业务毛利率同比下降5.1 个百分点至16.0%，商业运营服务业务毛利率同比下降7.4 个百分点至31.0%。物业管理各项业务毛利率出现下降。这里面既与公司主动加强品质服务成本上升，调整收入确认方式有关，也有行业竞争激烈，新增项目利润率下降的原因。
　　增值业务结构调整，探索线下高频服务模式
　　2024 年上半年公司社区增值服务收入同比+6.0%至19.98 亿，占公司整体收入比重为9.5%（2023 年同期为9.1%）；非业主增值服务收入同比-63.4%至3.56 亿，占公司整体收入比重为1.7%（2023 年同期为4.7%），社区增值服务占比进一步提高。同时，社区充电服务发展迅速，截至2024 年6 月末，「智享楼下充电」服务已覆盖全国230 个城市，累计运营近30 万充电插座，为超过200 万用户提供充电服务。
　　投资建议：公司2024 年上半年收入保持增长但毛利率有所下行，经营现金流和应收账款情况不及去年同期。考虑到当前房地产行业尚在调整期，物业行业竞争未见缓和，公司资产负债表和毛利率有待进一步优化提升，我们调整公司2024-2026 年EPS 预测至0.41、0.49、0.55 元/股（前值0.58、0.67、0.73 元/股），下调至“增持”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期、收并购项目存进一步资产减值预期、未来物业费收缴率低于预期。