公司近况
　　6月14日晚间，远洋服务发布公告与远洋集团(代表各远洋关联人士)订立商业运营管理服务总协议。由商业运营服务总协议日期起至2021年12月31日，以及截至2022及2023年12月31日止年度，商业运营服务总协议项下的最高总关联交易金额不得超过人民币1亿元，2.2亿元和3亿元。.
　　评论
　　远洋商业此前在商业运营管理领域已有不错的能力积淀。远洋商业系远洋集团旗下商业运营管理(商管)平台，是远洋集团业务生态中的重要拼图之一,对于集团资管业务的开展起到重要作用。远洋的运营管理项目主要为高端商业和写字楼，亦是太古集团在境内开展业务的主要合作方，整体在招商、运营、管理等专业能力上已有较好的积淀。此外,资管业务也服务集团投资管理业务(例如远洋资本的基金投资业务),在商业地产的募投管退方面也均有经验。
　　此次在远洋服务层面纳入商管业务料将产生可观营收增量。截至公告日,公司已签约11个商业物业(总建筑面积约90.5万平米，不包括太古相关项目)，并指引未来每年初步拟外拓约40万方管理面积(商业综合体与社区商业可能均会涉及)，截至2025年底总管理面积拟达到250万平米。此外，公司亦签约11个写字楼项目(总建筑面积约96.6万方)，并指引未来每年拟外拓20万方管理面积，截至2025年底总管理面积达到约200万方平米。对于已开业的商业和写字楼物业,我们预计运营管理收费标准分别为“4%收入+8%EBITDA”和“2%收入+2.5%EBITDA"。 此外我们预计租赁费(对新招租和存量续租)将按1-3月的租金收取。整体来看我们预计商管业务有望在2021年下半年给公司带来8,000万至1亿元的额外收入(净利润率可能在40%左右), 2022 全年可能带来1.5-1.7亿元的额外收入。
　　估值与建议
　　我们.上调2021和2022年盈利10%和14%至人民币4.5亿元(同比增长80%)和6.5亿元(同比增长45.5%)，主要反映商管业务的引入。我们维持跑赢行业评级,上调目标价28%至7.7港元(对应12倍2022年市盈率，较当前股价具备28%上行空间)，主要考虑盈利预测调整，以及商管业务引入后公司未来在非住业务上的整体发展生态更具活力和韧性。公司当前交易于9.4倍2022年市盈率。
　　风险
　　商业运营管理服务后续项目落地进度不及预期。