事件
2022 年3 月11 日，金科服务发布盈喜公告，预计2021 年归母净利润实现超过70%的增长。
评论
公司经营向好，地产动荡不改高增长态势。虽然去年地产行业动荡较大，但金科服务作为西南区域的龙头物管公司，还是实现了强劲的增长。我们认为这主要得益于公司物业管理服务在管面积的增加，社区增值服务、本地生活服务的综合增长。截至1H21，公司通过外拓取得在管面积近1800万方，已与2020 全年规模持平。此外，我们预计公司在团餐业务的整合和发展上已取得较好进展，且与基础物管的外拓实现了业务闭环和联动发展。
重庆下调房贷利率降低首付比例，金科股份销售有望企稳转暖。据财联社报道，重庆多家银行在2022 年2 月已将首套房的首付比例降至20%。根据贝壳的统计，重庆房贷利率在近几个月已多次下调。截至2021 年12 月底，重庆的首套房房贷利率为5.75%，在2022 年1 月底和2 月底分别降至5.5%和5.4%。2022 年3 月3 日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行已将首套房利率下调至5.2%，交通银行的首套房利率仍维持在5.4%。我们预计金科股份的销售有望随着重庆放松政策见效而逐渐企稳回暖。
金科股份成功发债，融资能力逐渐恢复。2022 年2 月17 日，金科股份成功发行15 亿公司债券，票面利率8.0%。在当前环境下，金科股份能够成功实现境内融资，在民营房企中尤为难得，这也预示着公司的融资能力也在逐渐恢复，更加有望度过本轮地产危机。
投资建议
公司预告的盈利增速符合我们预期，故维持盈利预测不变，预计公司2021-23 年归母净利润为11.1 亿元，16.8 亿元和24.2 亿元，相当于2021-23 年的同比增速分别为80%、51%和44%。我们维持每股目标价为71.54 港元，对应2021-23 年PE 分别为35.0x、23.2x 和16.1x。
风险提示
金科股份销售下滑幅度超预期；并购进度不及预期；疫情反复影响超预期