事项：
金科服务发布公告，预计2021 年收入、归母净利润较2020 年增幅均超70%。
平安观点：
业绩增长符合预期，五年十倍计划迈出坚实一步。公司预计2021 年收入、归母净利润同比增超70%，符合市场预期，远超2021 年初制定的营收“五年十倍”业绩指引（年复合增速58.5%），“5 年10 倍”计划迈出坚实一步。
业绩增长主要源于物业管理服务在管面积增加和社区增值服务、本地生活服务发展带来的收入、利润提升。
引入博裕资本作为战投，优化公司治理结构。2021 年12 月公司引入博裕资本作为战略投资人，大股东金科股份向博裕投资转让金科服务1.43 亿股股份（占总股本22%），交易完成后金科股份持有金科服务30.33%股份，第一大股东地位及对公司支持力度不变。同时博裕投资是国内较早投资物业领域的私募股权基金，为万物云的第二大股东，在科技、新兴消费领域均有布局，未来可在科技数字化等诸多方面为公司持续赋能。
关联方协同支持更进一步，拓宽公司服务边界：2021 年11 月，金科服务与关联方金科股份签订物业及车位营销服务协议，为其开发的住宅物业及停车位提供营销服务，合同期限至2023 年底，关联方支持力度进一步增强，为公司增值服务拓宽边界，增厚利润空间；2021 年12 月，公司收购关联方旗下金科金辰酒店管理公司100%股权，此次与关联方资产腾挪可助力公司发展团餐膳食等本地生活服务，为后续扩充中高端团餐项目、布局酒店运营板块，提升增值服务浓度奠定基础。
投资建议：结合公司业绩预增情况以及地产端2021H2 以来持续下行，下调公司2021-2023 年EPS 预测至1.62 元（原为1.74 元）、2.43 元（原为2.70 元）、3.56 元（原为4.06 元），当前股价对应PE 分别为13.4 倍、8.9 倍、6.1 倍。公司业绩稳健增长，加速市场化拓展，深耕区域已呈现规模效应，且公司深化“服务+生态”、“服务+科技”战略，重视人才投入匹配公司发展战略，当前估值性价比凸显，综上维持“推荐”评级。
风险提示：公司外拓进展不及预期；外拓项目纳入公司管理体系后，前期需投入较多管理成本，毛利率存在下滑风险；人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，单盘盈利能力或存在边际下降风险。