营利双增70% ，行业波动中前行： 公司发布正面盈利公告，2021年公司综合收入和归母净利润较2020 年同期均增长超过70%，综合税前利润和综合净利润也均较2020 年同期有超过70%的增长。增长主要由物业管理服务在管面积增加、社区增值服务和本地生活服务的综合上升带来公司综合收入和利润的提升。
下半年提速收购，外拓驱动规模增长：2021 年9 月公司更改上市募集资金款用途，变更后公司对于收购目标的营收、规模及区域范围不再作要求，并将留存于香港的17.89 亿元用于在香港直接支付有关投资或并购投资。
下半年收并购提速，8 月收购重庆中科三心物业服务有限公司100%股份、12 月收购黔西宏祥物业管理服务有限公司51%股权。2021 上半年新增外拓在管面积占总新增面积68.4%，新增外拓合约面积占总新增合约面积的72%，2021 上半年新增外拓在管面积2093 万平方米，同比增长36%，增长潜力较大。
社区增值服务发展迅速，布局本地生活服务赛道：公司社区增值服务发展迅速，2017-2020 年营收复合增速74.9%，2021H 收入规模6.52 亿元，同比增长419%，占总营收的25.2%，同比提升16pct。2021 年公司布局本地生活服务万亿赛道, 2021 上半年，公司打造了晓咖啡、金悦酒店、渝钱斗斗、心悦餐厅和金悦佳品五大餐饮子品牌，下半年，收购重庆本土TOP5 团餐公司韵涵餐饮文化，斥资3.12 亿元收购金科服务管理公司全部股权，扩充团餐服务项目和能力。
母公司确定性持续增强，关联风险进一步消散：母公司金科股份大幅改善负债， “三道红线”均达绿档。考虑行权情况下2022 年到期债务63.61 亿元，短期来看，金科股份在2022 年的还款压力主要集中在上半年，其中5 月到期债务较高为12.5 亿元，通过转让金科服务股权获37.34 亿港元、年底发行8 亿元超短融、7.9 亿元ABS 发行获批，2 月又发行15 亿元小公募用于偿还偿债，足够应对短期内各项债务, 短期内无资金困难。随着政策放松力度不断加大，后续销售回暖、资金压力缓解，地产行业有望迎来拐点，母公司金科股份的确定性持续增强，关联风险将完全消散。
预计2021 年-2023 年公司EPS 分别为1.69/2.34/3.07 元/股。我们认为公司营收和利润增长较快，并购拉动外拓，驱动公司规模增长，社区增值服务发展迅速，新布局本地生活服务赛道发展潜力大，同时母公司确定性持续增强，关联风险将进一步消散。给予公司买入评级，目标价68.04 港元。
风险因素：地产行业下行超预期，外拓及增值服务业务扩张低于预期