事件
　　2022 年3 月29 日，金科服务发布2021 年业绩。公司2021 年实现收入59.7 亿元，同比增长77.0%；归母净利润10.6 亿元，同比增长71.5%。
　　评论
　　收入符合预期，归母净利润低于预期。公司2021 年实现收入59.7 亿元，符合我们预期；归母净利润10.6 亿元，低于我们预期5.0%，主要因为公司出于谨慎性考虑上调了应收账款的拨备比例，当期金融资产减值亏损净额达6873 万元。
　　收入结构改善。更能体现物业公司独立运营能力的社区增值服务和本地生活服务业务在2021 年分别实现收入14.9 亿元（同比增长566%）和4.7 亿元（同比增长122%），合计占总收入的比例达33.0%，相较2020 年提升20 个百分点。而与地产关联性相对更强的非业主增值服务收入占比在2021年下降至17.3%，相较2020 年下降了8.2 个百分点。
　　董事会建议高分红，积极回馈股东。根据公告，公司董事会建议2021-25年全年现金股息不低于当年归母净利润的40%。我们认为这反映了：①博裕投资成为二股东后，公司对非控股股东利益重视程度持续提升，②公司账面现金真实性有保证。
　　区域密度继续提升，外拓净新增规模创新高。截至2021 年底，公司在管面积2.4 亿方，同比增长52.3%，其中49 %位于西南核心区域，占总在管面积的49%；合约面积3.6 亿方（其中第三方占比为63%）；合约在管比为1.5 倍。公司外拓持续发力，效果明显。2021 年公司通过外拓净新增在管面积3139 万方，相较2020 年增长106%。
　　投资建议
　　考虑到当前地产尚未企稳，以及疫情反复对餐食和旅游业务有影响，我们小幅下调盈利预测，预计公司2022-24 年归母净利润为15.6 亿元、23.3 亿元和33.0 亿元，同比增速为48%、49%和42%，相较此前2022-23 年预测分别下调6.9%和3.6%。我们下调目标价至57.64 港元/股，对应2022-24 年PE 为20.0 倍、13.4 倍和9.5 倍。
　　风险提示
　　金科股份销售下滑幅度超预期；外拓规模不及预期；应收账款大幅减值