事件
　　公司发布2021 年度业绩，实现营业收入59.7 亿元，同比增长77.7%，实现归母净利润10.6 亿元，同比增长71.2%。
　　简评
　　业绩高速增长，毛利率继续提升。2021 年公司实现营业收入59.7亿元，同比增长77.7%，增幅较上年提高33.4 个百分点，其中，空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务、数智科技服务收入分别同比增长35.1%、566.0%、121.7%、108.5%。实现归母净利润10.6 亿元，同比增长71.2%，增幅较上年提高2.6 个百分点，业绩增长符合预期。综合毛利率为30.9%，提高了1.2 个百分点。
　　业绩增长略低于营收主要有两方面原因：1）管理费用率提高1 个百分点至 8.1%；2）金融资产减值损失为0.69 亿元，增长明显。
　　在管规模稳步扩大，外拓与收并购双管齐下。2021 年公司在管面积2.4 亿方，合约面积3.6 亿方，合管比1.51，同比下滑26 个百分点。2021 年新增在管面积8897 万方，其中77.1%来自第三方，新增合约面积9307 万方，其中86.3%来自于第三方，对母公司依赖持续下降。新增合约面积中外拓项目5035 万方，同比增长108%，收并购项目2993 万方，同比增长2401%，外拓与收并购在2021 年双双发力。公司平均物业费单价2.19 元/㎡/月，与2020年基本持平，其中第三方项目平均物管费1.89 元/㎡/月，同比提高8.6%%。物管费综合收缴率85.0%，其中住宅物业收缴率96.0%，住宅业主对公司满意度较高。
　　社区增值服务迎来爆发，本地生活服务开始发力。2021 年社区增值服务实现收入14.9 亿元，同比增长556%，占营收比重提高18.4个百分点至25.0%，社区增值服务生态圈建设基本完成。社区增值服务收入主要来自于旅居综合服务，2021 年该业务收入7.4 亿元，同比增长1048%，占社区增值服务收入的49.3%。本地生活服务实现收入4.7 亿元，同比增长121.7%，其中主要来自于餐食供应链业务，该业务收入3.9 亿元，同比增长95.0%。
　　维持买入评级，下调目标价至51.86 港元。我们预计公司2022~2024 年EPS 为2.71/4.05/5.99 元。按照可比公司2022 年15.6倍的平均市盈率计算，对应目标价51.86 港元，维持买入评级。
　　风险提示：母公司住宅交付节奏不及预期；收并购及外拓不及预期；社区增值服务中新赛道成果孵化不及预期。