事项：
金科服务公布2021 年年报，2021 年收入59.7 亿元，同比增长77.7%；归母净利润10.6 亿元，同比增长71.2%；拟派息每股0.65 元人民币。
平安观点：
关键经营指标稳步提升，外拓比例全面向好。公司2021 年收入、归母净利润同比增长超70%，合约面积、在管面积保持强劲增长，分别增长至3.6、2.38 亿平米，2021 年新增合约、在管面积均超8000 万方，其中第三方直拓合约规模获取超5000 万方，围绕核心区域落地7 个优质收并购标的，整合管理进一步升级。此外人力管理效能多维度提升，人均在管面积同比提升450 方/人，人均效能同比上浮24%，带来毛利率稳中向好，同比提升1.2pct。
引入博裕资本作为战投，优化公司股权结构。2021 年12 月公司引入博裕资本作为战略投资人，大股东金科股份向博裕投资转让金科服务1.43 亿股股份（占总股本22%），交易完成后金科股份持有金科服务30.33%股份，第一大股东地位及对公司支持力度不变。同时博裕投资是国内较早投资物业领域的私募股权基金，为万物云的第二大股东，在科技、新兴消费领域均有布局，未来可在科技数字化等诸多方面为公司持续赋能。
关联方赋能更进一步，服务生态协同显现：2021 年11 月，金科服务与关联方金科股份签订物业及车位营销服务协议，为其开发的住宅物业及停车位提供营销服务，合同期限至2023 年底，关联方支持力度进一步增强，为公司增值服务拓宽边界，增厚利润空间；2021 年12 月，公司收购关联方旗下金科金辰酒店管理公司100%股权，此次与关联方资产腾挪可助力公司发展团餐膳食等本地生活服务，为后续扩充中高端团餐项目、布局酒店运营板块，提升增值服务浓度奠定基础。2021 年公司社区增值服务、本地生活服务、数智科技服务分别同比增长566%、122%、109%，生态协同全面提速。
投资建议：考虑地产端2021H2 以来持续下行，下调公司2022-2023 年EPS 预测至2.19 元（原为2.43 元）、2.94 元（原为3.56 元），新增2024 年EPS 预测3.92 元，当前股价对应PE 分别为9.3 倍、7.0 倍、5.2 倍。公司业绩稳健增长，加速市场化拓展，深耕区域已呈现规模效应，且公司深化“服务+生态”、“服务+科技”战略，重视人才投入匹配公司发展战略，当前估值性价比凸显，综上维持“推荐”评级。
风险提示：1）个别房企信用事件引发的负面情绪可能再次波及物管板块；2）若品牌外拓能力提升缓慢，可能对公司第三方拓展产生不利影响；3）增值服务培育及发展不及预期；4）由于人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘盈利能力面临下行风险。