业绩回顾
　　2021 业绩略低于市场预期
　　金科服务公布2021 年业绩：收入同比增长77%至59.7 亿元，归母净利润同比增长71.4%至10.6 亿元，略低于此前市场11 亿元的预期。
　　业绩略低于市场预期主要系应收款项减值拨备增加。我们认为公司实际利润与市场预期的差额主要源于公司录得金融资产之减值亏损净额约6,873 万元（2020 年821 万元），其中贸易应收款计提减值拨备7,818 万元（约占期末总额的3.8%，2020 年为1.1%），我们认为可能与部分大客户的费用缴纳出现阶段性滞后，以及部分新交付楼盘在空置条件下收缴率不足有关。
　　新业务生态初步成形，盈利结构改善。公司将业务重新划分为四个板块：
　　空间物业服务（包含基础物业管理与非业主增值服务），社区增值服务，本地生活服务（现主要为餐食相关服务）和数智科技服务，我们认为很好的表达了公司的战略构想与未来发展路径。2021 年社区增值服务同本地生活服务合计贡献公司毛利润的36%（2020 年为13%），同时非业主增值服务贡献毛利润占比下降至24%（2020 年为32%），盈利结构改善明显。
　　管理规模增长符合预期，区域密度优势明显。2021 年末管理面积与合约面积为2.4 亿平米和3.6 亿平米，分别较2020 年末增加约8,100 万平米和9,300 万平米。2021 年新增管理面积中竞标外拓和收并购分别贡献约3,860万平米和3,000 万平米左右，符合此前指引结构。此外，截至2021 年末公司约49%管理面积位于西南地区，区域密度优势明显。
　　发展趋势
　　延续较快发展。公司指引2022 年在管与合约面积增长目标分别为1 亿平米和1.2 亿平米，其中竞标外拓拟贡献半数增量，其余部分主要依托并购。此外，我们预计本地生活服务和数智科技服务板块均有望延续较快发展。
　　盈利预测与估值
　　我们下调2022 年和2023 年盈利预测13%和16%至14.3 亿元（同比增长35%）和 19.0 亿元（同比增长33%），主要系我们对非业主增值服务，以及部分消费类业务在疫情影响下的表现采纳更为审慎的预测。维持跑赢行业评级，下调目标价13%至51.0 港元（对应20 倍2022 年市盈率，较当前股价存在80%上行空间），主要反映盈利预测调整。我们认为公司此次对于增长预期的主动管理主要反映外部环境对业务的影响，但也使得公司自身的生态战略和发展路径更为突出，企业价值更趋清晰独立，我们认为当下是配置公司的较好时点。公司当前交易于11 倍2022 年市盈率。
　　风险
　　竞标外拓与收并购成果不及预期；社区增值服务与本地生活服务发展进度不及预期；非业主增值服务收入超预期下行；综合收缴率未见有效提升。