经营业绩高速增长，盈利能力持续优化。2021 年公司实现收入59.7 亿元，同比增长77.7%，归母净利润10.6 亿元，同比增长71.2%。公司多业务齐发力，来自空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务及智慧科技服务的收入分别占总收入约65.4%、25.0%、7.9%及1.7%。盈利能力持续改善，毛利率提升1.2 pp 至30.9%，关联交易占比持续下降至17%。
规模高速拓展，稳居西南龙头。截至2021年末，公司在管面积及合约面积分别为2.4 亿平和3.6 亿平，同比增长52.3%和29.8%。市场直拓量稳质升，2021年第三方直拓合约规模超5000 万方，合约和在管面积中第三方项目占比分别提升至62.9%和57.7%。公司积极拓展多元业态，广泛覆盖商业物业、事业企业及其他物业、产业园及城市服务，2021年非住宅物业收入5.8 亿元，同比增长60.5%。公司坚持城市密度战略，西南区域合约面积1.2 亿平，占比49.2%，西南地区市占率、密度保持行业领先，长江经济带核心城市群合约规模超2.7 亿平，占比超75%。
打造增值服务生态圈，四大业务板块高速发展。2021年公司社区增值服务收入14.9 亿元，同比增长566%。公司依托在线+线下服务，打造增值服务生态圈，业务渗透率、转化率、复购率持续提升。家庭生活、园区经营、家居焕新和旅居综合四大业务板块高速发展，2021 年收入分别增长556%、576%、89%和1048%。家庭生活服务依托“金科金选”在线平台，销售收入大幅增长，并于线下开展超千场金科邻里集市节。家居焕新服务前置业主购房阶段，利用供应链优势，提供全周期家装服务。旅居综合服务与全国知名景区达成合作模式，打造旅游发展新模式。公司新设多元化本地生活服务，内部孵化团餐子品牌金晓心悦，构建全方位餐食产品系，2021 年实现收入4.7 亿元，同比增长122%。
构筑科技壁垒，树立智慧服务标杆企业。公司聚焦科技IOT+能耗管理能力，打造物联网、空间操作系统、城市时空引擎三大核心竞争力，持续获取第三方数智化业务。2021 年智慧科技服务实现收入9953 万元，同比增长109%。
盈利预测与评级：预计公司2022-2024 年归母净利润复合增速为43.2%，考虑到公司储备面积充足，规模增长确定性强，科技赋能持续提升运营效率，维持“买入”评级。
风险提示：第三方项目拓展不及预期；增值服务业务拓展不及预期等。