21FY 延续高成长，维持“买入”评级
公司3 月29 日发布年报，2021 年实现营收59.7 亿元，同比+77%；归母净利润10.6 亿元，同比+71%，略低于我们预期（11.2 亿元）。考虑到关联房企贡献下降，我们下调营收和毛利率预测，预计公司2022/2023/2024 年EPS 为2.14/2.78/3.51 元（2022/2023 年前值2.78/4.17 元），可比公司平均2022 年预测PE 为13.4 倍（Wind 一致预期），考虑到公司较强的市拓能力和社区增值、本地生活服务的高速成长，我们认为公司合理2022 年预测PE 为16.0 倍，目标价42.12 港币（前值92.50 港币，基于29.2 倍2022年预测PE），维持“买入”评级。
市拓和收并购双双发力，管理规模高速扩张
2021 年公司基础物管营收同比增长42%至28.7 亿元，主要源自在管面积的快速扩张。截至2021 年末，公司在管面积/合约面积为2.38/3.60 亿平，同比+52%/30%。新增合约面积中， 关联房企/市拓/收并购分别达到1,278/5,035/2,993 万平，市拓能力进一步加强的同时，亦加强收并购力度，弥补了关联房企新增合约面积的下滑。基础物管毛利率同比-2.0pct 至24.3%，主要因为疫情补贴退坡。
重新勾勒四大业务曲线，餐食业务有望形成差异化竞争力
公司对业务线做出调整，打造空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务和数智科技服务四大板块。其中，空间物业服务是现金牛业务，社区增值服务是利润的重要来源，本地生活服务和数智科技服务则是着眼未来的新兴业务。2021 年公司社区增值服务营收同比+566%至15.0 亿元，主要因为渗透率、复购率的提升和产品种类的持续扩充。本地生活服务营收同比+122%至4.7 亿元，通过内部孵化和整合关联房企相关资源，重点提升餐食和相关供应链业务的服务能力，有望形成差异化竞争力，与物管市拓形成良好协同。
优化股权结构，显著强化独立性
21Q4 公司公告，金科股份（000656 CH）将公司22%股份转让予博裕资本（未上市）。博裕资本是专注于中国的私募股权投资基金，在物管领域曾于2016 年战略入股行业龙头万物云（未上市）。截至2021 年末，金科股份/博裕资本/恒业美好（员工持股平台）分别持有公司30%/22%/8%股份，公司已形成关联房企和外部战略投资者相互制衡的股权结构，同时博裕资本向公司派驻2 名董事、1 名高管，有望显著改善公司的治理水平，增强独立性。
风险提示：疫情影响业务开展；地产行业下行削弱关联房企稳健性，房企交付速度和应收账款可回收性受到影响；收并购整合进度、整体利润率、新业务发展速度不及预期。