2022 年3 月29 日晚，金科服务发布2021 年全年业绩公告；公司2021 年实现营收59.
　　7 亿，同比+77.0%，实现归母净利润10.6 亿，同比+71.5%。
　　业绩大增符合预期，利润率稳定维持高位：1）收入净利润高速增长：公司2021 年实现营收59.7 亿，同比+77.0%，实现归母净利润10.6 亿，同比+71.5%，公司收入大幅增加源于在面积的快速提升及相应的增值服务迅速发展，报告期内，公司在管面积由2020 年1.56 亿平提升至2.38 亿平；2）毛利率有所提升：公司2021 年整体毛利率30.
　　9%，较去年同期提升1 个百分点，结构上看，基础物业服务毛利率因疫情补助退坡及第三方在管面积扩大影响，下降1.8 个百分点，社区增值服务中毛利率水平较低的旅居及社区团购业务快速增加，但非业主增值服务由于案场服务数量提升及品质提高，毛利率较去年提升5.2 个百分点，因而整体毛利率水平保持稳定；3）费用率与税率小幅提升，致净利率略降：报告期内净利率较去年同期下降0.8 个百分点，主要因规模快速扩张带来人员费用上升、收并购中介费及疫情社保补贴退出带来管理费率的提升，同时，实际所得税率18.5%较去年同期提升1 个百分点，但这种短暂提升主要是规模快速扩张、全国化布局及收并购伴随带来的，公司通过长期机械化、科技化改造升级，保持管理费率持续下行，费用率一直处于行业领先位置，这点不容忽视，我们也看好公司未来继续保持这一行业领先优势。
　　重构业务线条，市场力进一步凸显：1）重新划分出四大业务线：报告期内，公司将主营业务构建为四条发展路线：空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务、数智科技服务，修改初衷是坚持高质量发展目标，强调客户满意度、服务质量与科技力； 2）第三方项目占比进一步提升：截至报告期末，公司在管面积2.38 亿平，其中来自第三方占比57.7%，较2020 年同期提升9.1 个百分点；2021 年新增在管面积0.89 亿平，约77.1%来自独立第三方，公司摆脱关联方资源依赖，市场化能力得到充分体现。
　　引入战略股东，运营独立性获确认：据2021 年12 月16 日公告，公司引入博裕资本持股22%作为仅次于金科集团30.33%股份的第二大股东，在当前房地产行业下行趋势下，公司引入博裕资本做战略股东有助于反映公司在经营及财务层面的独立性；此外，博裕资本多年深耕物业行业（万物云招股书显示博裕资本持股17%）及其他相关领域，在提升公司治理水平的同时，也有望促进被投企业之间的协同交流，实现资源互补。
　　投资建议：公司在报告期内引入战略股东，经营财务独立性及治理能力得到提升，收入业绩如期高增，市场拓展持续发力，业务结构重塑后发展路径更为清晰。考虑到公司业务线梳理后降低非业主增值服务的发展速度更注重质量，我们调整2022-2023 年的业绩增速，引入2024 年预测，预计公司2022-2024 年的EPS 分别为2.29/3.17/4.21 元/股（前值2022/2023 年为2.47、3.61 元/股），维持“买入”评级。
　　风险提示：住宅物业受房地产行业下行影响交付进度不及预期影响收入，外拓市场竞争激烈程度超预期带来新增项目毛利率的下滑。