投资要点
公司2 021年度业绩符合市场预期：公司 2021 年营业收入 59.68 亿元，同比增长77%；毛利18.46 亿元，同比增长82.9%；综合毛利率为30.9%，同比提升1 个百分点；核心归母净利润10.84 亿元，同比增长76%；归母净利润10.57 亿元，同比增长71.4%；每股派息0.65 元，派息率为40%。
公司2021 年度业绩符合市场预期。
调整业务线，社区增值服务收入高速增长：2021 年公司调整业务线，将业务分为空间物业服务（包括基础物业管理服务和非业主增值服务）、社区增值服务、本地生活服务（原社区增值服务中餐食服务业务）和数智科技服务四大板块，四大板块收入占比分别为65%、25%、8%和2%。其中，高毛利社区增值服务收入为14.95 亿元，同比增长566%，在四条业务线中增速最高；社区增值服务毛利占比33.7%，同比提升22.7 个百分点，驱动综合毛利率提升。
市场拓展能力强，业务独立性持续提高：截至2021 年末，公司在管及合约面积分别为2.4 和3.6 亿平米，分别同比增长52.3%和29.8%；合约面积中来自第三方项目占比63%，同比提升7 个百分点，业务独立性持续提高；从新增合约面积结构来看，来自关连方、收并购和市场拓展的项目分别占比14%、32%和54%，公司既抓住市场收购窗口期加大收并购力度，又持续提高市场拓展能力，加速规模增长。
引入战投，提高公司治理独立性：2021 年末，公司引入博裕投资作为公司战略投资者，持股22%。博裕投资向公司派驻2 名董事，公司经营独立性有望进一步提高。
我们的观点：我们认为随着博裕投资的加入，公司治理独立性有望提高。
随着业务线调整，公司降低非业主增值服务对业务发展的影响。我们看好公司深耕西南及长江沿线核心城市，协同本地生活服务加大市场拓展力度，同时提高社区增值服务的产品力和渗透率，实现规模和利润的有质增长。
风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。