投资要点
业绩维持高增，毛利持续改善，实现高速高质发展：21 年公司实现营收59.68 亿元，同比+77.0%，毛利率30.9%，较20 年提升1pct，实现归母净利润10.57 亿元，同比+71.4%%，归母净利润率17.7%，较20 年下降0.6pct，但仍然维持历史高位。同时公司末期每股派息0.65元，派息率40%。公司在保持营收高增的同时注重高质量发展，持续优化收入结构，公司盈利能力的改善主要基于：1）规模效应随着管理规模的增加而得以体现；2）物业管理服务单价有所提升；3）毛利率较高的社区增值服务占比扩大。
外拓发力强化业务独立性，拓展高质量项目驱动单价提升：21 年公司物管服务实现营收28.67 亿元，同比+41.6%，增速较高主要得益于规模的扩张与物管费单价的提升。1）管理规模提升：21 年公司在管面积2.38 亿㎡ ，同比+52.3%，合约面积3.60 亿㎡ ，同比+29.8%，合管比1.51。市场化招投标+收并购共推管理规模高速增长，21 年来自独立第三方项目在管面积占比达58%，较2020 年上升9pct，其中收并购项目在管面积占比大幅提升12pct 至14%。2）物管费提升：21 年公司平均物业费单价2.19 元/㎡ /月，较20 年有一定提升，主要得益于来自第三方项目物管费单价由1.74 元/㎡ /月提升至1.89 元/㎡ /月。公司持续为业主提供优质服务，凭借高业主满意度，综合收缴率达85%，住宅物业收缴率达96%。
社区增值服务逐渐发力，收入结构不断改善：21 公司社区增值服务实现营收14.95 亿元，同比+566%，营收占比由20 年的7%提升18pct至25%。基于不断扩张的管理规模，公司持续对社区增值服务的内容进行探索，依托线上+线下服务模式，不断挖掘客户需求，积极提升产品力和服务力，业务渗透率、转化率、复购率持续提升。虽然社区增值服务毛利率由20 年49.5%下降7.9pct 至41.6%，仍然维持较高水平。我们认为，公司增值服务营收占比的扩大，以及与房地产周期关联较大的非业主增值服务占比的减小，体现了公司营收与业务结构的不断优化，有利于公司践行可持续、高质量发展。
新设本地生活服务，增强非住业态外拓实力：基于未来发展战略，公司于21 年新设本地生活服务，通过内部孵化+收购，整合优质团餐资源，发力餐食及餐食供应链服务。21 年公司本地生活服务实现营收4.74亿元，同比+122%，毛利率8.1%，较20 年下降0.7pct。我们认为，本地生活服务毛利率虽然较低，但有利于公司获取中高端写字楼、高校、产业园等非住项目，进一步增强公司外拓实力。
投资建议：买入。我们认为21 年公司引入战投博裕投资，优化治理结构的同时进一步增强自身业务独立性。同时公司外拓实力不断增强，社区增值服务加速兑现，未来有望继续保持高质量发展。我们预计公司22 年EPS 为2.20 元，参考可比公司估值，给予公司22 年倍20 倍PE，对应目标价54.32 港元，维持“买入评级”。（本文非特别注明均以人民币计价，汇率取过去12 月均值，1 港币=0.81 人民币）
风险提示：加速并购导致商誉或存在减值风险、并购整合不及预期影响业绩兑现。