事件：金科服务发布2021 年报，2021 年实现营业收入59.68亿元，同比增长77%；归母净利润10.57 亿元，同比增长71.4%，核心净利润10.84 亿元，同比增长76%。
业绩延续高速增长，年初指引顺利完成。2021 年营收同比增速77%，归母净利润同比增速71.4%，均较2020 年同期增速进一步提升，营收增速超出2021 年初提出的“五年十倍”目标对应CAGR58.5%，业绩增长目标超额兑现。根据业绩会披露，公司预计2022 年营收同比增速40%，归母净利润同比增速35%。2021 年综合毛利率30.9%，同比提升1pct，主要源于，1）业务扩张带动规模效应显现；2）社区增值服务收入占比提升；3）基础物管单价提升；归母净利率同比下降0.6pct 至17.7%，未与毛利率同步变化的原因在于，1）销管费用率、期间费用率分别同比上升0.4、0.6pct至7.7%、8.1%；2）金融资产减值亏损从2020 年的8209 万元增加至6.87 亿元。期末应收款项总额43.03 亿元，同比增长171.1%，其中15 亿元为可退还保证金和预付款，已办理股权质押共管手续，应收政府企事业单位9 亿元，风险较低；应收小业主款项、预付材料款、代支水电费等约16 亿元，为规模增长所致。
规模快速增长，强外拓能力延续。2021 年基础物管收入28.67 亿元同比增长41.6%，收入占比同比下降12pct 至48%，毛利率同比下降2pct 至24.3%；期末在管面积2.38亿方，同比增长52.3%，合约面积3.6 亿方，同比增长29.8%，规模持续快增，合管比从2020 年的1.77 降至1.51。在管面积中第三方占比从2020 年的48.6%提升至57.7%，新增在管面积中第三方占比从2020 年的60%提升至77.1%，第三方占比持续提升；新增市拓合约面积5035 万方，同比增长108.3%，新增市拓在管面积3863万方，同比增长46.7%，满意度连续10 年超90%，优质口碑保障强市拓能力延续；新增收并购合约面积2993 万方，同比增长约24 倍，新增收并购2992 万方，同比增长约26 倍，年内完成收购美利山物业、包头智慧、阳光壹佰物业等公司，并购助力规模增长。根据业绩会披露，公司预计2022 年新增在管面积1 亿方（其中1000 万方为母公司交付，5000 万方来自外拓，4000 万方来自收并购），新增合约面积1.2 亿方，对应在管面积、合约面积增速分别为42%、33.4%。2021 年平均物业费单价2.19元/平米/月，与2020 年持平，其中第三方项目单价从2020 年的1.74 元/平米/月提升至1.89 元/平米/月 ，第三方单价稳步上升。
社区增值服务潜力持续兑现，科技实力稳步提升。2021 年公司调整业务划分，以新分类来看，社区增值服务收入14.95 亿元，同增5.7 倍，收入占比同比提升18.3pct至25%，毛利率同比降低7.9pct 至41.6%，成长潜力持续兑现；其中，旅居综合服务收入7.36 亿元，同比增长超10 倍，占社区增长服务收入比重从2020 年的28.6%提升至49.3%，发力较为明显。2021 年本地生活服务收入4.74 亿元，同比增长121.7%，收入占比同比提升1.6pct 至7.9%，毛利率同比降低0.7pct 至8.1%，通过旗下金晓心悦、韵涵餐饮、金科金辰等品牌持续拓展餐食、酒店服务市场。年内数智科技服务收入1 亿元，同比增长108.5%，收入占比同比提升0.3pct 至1.7%，毛利率同比降低9.1pct 至44.5%，人均管理面积从2020 年的4606 平米提升至5063 平米，人均效能从2020 年的3.85 万元提升至4.79 万元，科技实力稳步提升，输出创收能力加强。
投资建议：考虑到房地产销售景气度仍处低位，预测公司2022-2024 年归母净利润14.37/18.98/24.45 亿元， 同比增速+36.0%/+32.1%/+28.8% ， 对应EPS 分别为2.20/2.91/3.75 元，当前股价对应2022-2024 年PE 为11.33/8.58/6.66 倍，考虑到公司外拓延续强势、单盘创收持续优化，维持买入评级，目标价49.21 港元。
风险提示：外拓不及预期，社区增值服务拓展不及预期