预测报表净利润同比增长40%，核心净利润同比增长50%我们预计公司2021年上半年收入同比增长约30%，净利润率提升约1个百分点，报表净利润同比增长约40%；考虑到期权费用调整（预计上半年税前录得约2，500万元，去年同期无此项费用），我们预计上半年核心净利润同比增长约50%。
关注要点
规模持续扩张，运营品质再升级。我们预计截至2021年6月底，公司购物中心项目总数（包括已签约项目，及母公司宝龙地产已储备但尚未签约项目）超过135个，较2020年底新增14个以上。同时，公司通过品牌焕新和项目升级持续提升运营品质，我们预计截至上半年末公司项目满铺率达到92%左右，较2020年底提升约2个百分点。我们认为满铺率改善对商场销售额、租金等的贡献将在今年下半年逐步显现，或带动公司下半年收入增长提速。预计商业及住宅板块收入稳健增长。商业板块方面，公司上半年新开业3个宝龙广场项目（总建筑面积约35万平方米）和1个宝龙星汇项目（总建筑面积约3万平方米）。我们预计截至上半年末公司总在管面积达到约900万平方米（同比增长28%），带动上半年商业板块收入同比增长约30%。住宅板块方面，由于宝龙地产稳定的面积贡献及增值服务渗透率的提升，我们预计上半年住宅板块收入同比增长约30%。
管理体系改造持续推进，盈利能力提振。我们预计上半年公司综合毛利率同比提升2个百分点以上，主要由于公司加强管理能力、降本增效等举措成果初步显现。尽管由于组织架构调整（公司2020年下半年将3个大区重新划分为7个区域）等影响，我们估计上半年销售管理费用率同比略升（全年维度影响将小于上半年），但综合来看上半年净利润率仍将同比提升约1个百分点。
估值与建议
我们维持盈利预测不变，预计2021年和2022年归母净利润分别同比增长46%和41%至4.5亿元和6.3亿元。我们维持跑赢行业评级和目标价36.2港元，对应32倍2022年市盈率，较当前股价隐含39%上行空间。公司目前交易于32.4倍2021年市盈率和23.0倍2022年市盈率。
风险
运营品质提升不及预期；项目外拓及收并购进度不及预期。