收入快增叠加毛利率改善，推动业绩快速增长。公司2021 年上半年实现营业收入11.71 亿元，同比增长34.8%，主要由商管和物管板块“双轮驱动”发展带来；实现归母净利润2.03 亿元，同比增长40.3%，基本复合预期。归母净利润增速高于营业收入增速的主要原因在于毛利率的提升，整体毛利率较去年同期提升3.5个百分点至32.8%，得益于商管和物管板块毛利率双提升。未来随着进一步推进区域化整合管理、长三角区域在管密度扩大，以及科技赋能、增值服务业务拓展，未来整体毛利率仍有提升空间。
　　我们重申公司正处于业绩快速增长、利润率提升的黄金发展期。
　　商管板块合约拓展稳步推进，购物中心经营持续改善。2021 年上半年公司实现商管板块收入9.42 亿元，同比增长34.5%。上半年新增零售商业签约项目23 个（合227 万方），截至报告期末总合约面积1350 万方，同比增长36.4%，合管比达1.53（年初1.31），未来开业保障程度有所提升。公司今年开业计划主要集中在下半年，下半年将新增开业18 个项目。报告期内购物中心经营有明显的改善，主要体现在出租率的提升和客流、营业额的恢复后增长。截至2021 年中，出租率较年初提升2.4 个百分点，达到92.3%创历史新高；购物中心平均单店客流、平均单店营业额今年以来各月数据均高于2019 年水平，已走出疫情影响并实现增长。
　　母公司资源支持强劲，住宅物管板块实现较快增长。报告期内公司实现住宅物管收入2.28 亿元，同比增长35.7%，增长主要源于在管规模的扩大和毛利率的提升，住宅物管毛利率同比提升2.8个百分点。截至2021 年中，母公司宝龙地产的土地储备面积为3780 万方，是住宅物管在管面积的2.3 倍，储备保障程度仍高。
　　维持盈利预测和买入评级不变。我们预计2021-2023 年EPS 分别为0.68/0.96/1.35 元，对应PE 分别为26.9/19.0/13.5 倍，处于低估状态，具备向上空间。根据FCFF 估值，我们给予公司目标价39.08港元。
　　风险提示：疫情可能反复，商场的运营及开业计划、预售管理服务以及母公司住宅项目交付节奏可能受到不利影响。