2021H 公司实现营收11.7 亿元（+34.8%），归母净利2.0 亿元（+40.3%），核心归母净利2.3 亿元（+59.4%），中期派发每股股息0.15 港元（+50%），对应股息率0.68%。
　　事件评论
　　收入与毛利率稳步提升，扣非业绩好于预期。2021H 公司营收11.7 亿（+34.8%），商管、住宅物管收入分别占比80.5%、19.5%，其中商业物管收入同增34.5%，住宅物管收入同增35.7%。2021H 综合毛利率同增3.5pct 至32.8%，其中商管毛利率同增3.6pct 至34.7%，住宅物管同增2.8pct 至24.7%，收入与毛利率稳步提升推动毛利润同增50.5%至3.8 亿元。归母净利增速（40.3%）低于毛利润增速（50.5%），主因管理费率同增2.3pct 至7.6%（其中股权激励费用约2760 万）、所得税率同增1.9pct 至26.8%（股权激励费用不能税前列支）。若不考虑股权激励费用，公司核心归母净利2.3 亿元，同增59.4%，扣非业绩好于预期。
　　商业：出租率如约改善，合约面积稳步提升保障后期开业规模。2021H 商管营收同增34.5%至9.4 亿，其中商业运营及管理/开业前业务/租赁业务分别同增36.8%、49.7%、7.8%至7.0/1.4/1.0 亿元，毛利率同增3.6pct 至34.7%主因规模增长及成本控制良好。2021 公司致力于“保开业、去空铺、调架构”，2021H 综合出租率同增2.4pct 至92.3%，运营效率如约提升。2021H 公司新开业3 个宝龙广场+1 个商业街，截至2021H 在管面积883.9 万方，较2020 年末增26.6 万方，合约面积1349.9 万方，较2020 年末增215.1 万方，合约规模稳步提升，保障后期开业规模。公司下半年计划新开18 个商业项目，预计全年新增200 万方在管面积无忧。
　　住宅：合约规模稳步增长，收入与盈利能力双升。2021H 住宅物业营收同增35.7%至2.3 亿，其中基础物管/业主增值/非业主增值收入分别同增40.7%、10.1%、92.5%至1.6/0.5/0.2 亿，毛利率同增2.8pct 至24.7%主因在管、合约项目规模增长及增值服务收入占比提升。截至2021H 公司住宅在管面积1637.8 万方，较2020 年末增197.8 万方，合约面积2798.1 万方，较2020 年末新增476.5 万方，合约规模稳步增长，大概率能实现至2023 年合约面积达5000+万方的目标。
　　投资建议：随着职业化团队的引入和高量级激励，存量老项目运营效率在系列组合拳下持续改善，商业出租率如约改善，盈利能力稳步提升；“内生+外延”支撑清晰的规模增长路径，合约规模稳步增加；深耕长三角，近年新增项目的区位和质量较高，公司将迎来更有质量的高增长。预计2021-2023 归母净利4.5/6.5/8.9 亿，增速49%、43%、36%，对应P/E 为25.9X、18.1X、13.3X，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1. 核心高管人员变动；
　　2. 老旧项目调空铺、提运营的改善进度不及预期；3. 购物中心开业进度不及预期。