21H1 归母净利润同比+40%、符合预期,核心同比+59%,毛利率有所提升。2021H1 公司实现营收11.7 亿元,同比+34.8%;毛利润3.8 亿元,同比+50.5%,其中商管占比85%;归母净利润2.0 亿元,同比+40.3%;若未扣除股权激励所产生的2,760 万元管理费用,则实际归母净利润2.3亿元、同比+59.4%;基本每股收益0.32 元,同比+37.4%。毛利率和归母净利率为32.8%和17.4%,同比分别+3.5pct 和+0.7pct;销售、管理和财务费率分别为1.0%、7.6%和0.0%,同比分别-0.1pct、+2.3pct 和+0.5pct。此外,公司每股派中期股息0.15 港元,同比+50%。
21H1 新签商场面积达227 万平、同比大增120%,出租率大幅提升至92.3%。截至21H1 末公司累计在管商场71 个,面积879 万平、同比+25.7%,其中来自宝龙地产56 个、766 万平,其中第三方项目15 个、面积占比13%;合约商场126 个,面积1,350 万平、同比+36.4%;合约/在管比1.5 倍;出租率92.3%,同比+5.2pct、较20 年末+2.4pct,21 年末出租率目标维持93%以上。21H1 公司新开业商场3 个、面积21.4 万平,其中宝龙广场3 个(温岭、诸暨、舟山);21H1新签约商场23 个、227 万平(同比+120%),其中第三方3 个、21 万平。预计21H2 新开业18个商场、115 万平,其中宝龙广场10 个、85 万平;预计21 年末累计开业面积994 万平、同比+16.0%。
21H1 公司商业运营收入9.4 亿元,同比+34.5%,占比总营收的80%;其中前期服务、商业运营和物业租赁分别占比14%、75%和11%,同比分别+49.7%、+36.8%和+7.8%。21H1 公司商业运营毛利3.3 亿元,同比+50.0%;毛利率34.7%,同比+3.6pct。
21H1 末住宅合约面积2,800 万平、同比+41%,合同/在管面积比达1.7 倍。21H1 末公司住宅合约面积2,800 万平,同比+40.7%,其中长三角占比59%;在管面积1,640 万平,同比+41.4%,在管项目69 个、同比+17 个;合约/在管比1.7 倍。21H1 公司住宅物管收入2.3 亿元,同比+35.7%,占比总营收的20%;其中预售、物业管理和社区增值服务分别占比8%、72%和21%,同比分别+92.5%、+40.7%和+10.1%。21H1 住宅物管毛利0.6 亿元,同比+53.1%;毛利率24.7%,同比+2.8pct,主要由于区域规模效应和科技赋能。
投资建议:业绩快增,提质增效,维持“买入”评级。宝龙商业背靠宝龙集团,拥有14 年商业地产运营管理经验,在深耕长三角、拓展大湾区的战略下快速扩张。我们认为公司未来将依靠三大驱动:继承宝龙地产自持商场交付、轻资产外拓、收并购加速,推动公司加速成长,并实现五年战略规划。考虑到公司拓展加速,我们维持公司2021-23 年每股收益预测分别为0.70/1.01 元/1.44 元,现价对应22PE18X;维持2021 年目标价34.18 港元,对应21/22PE 为42/29X,维持“买入”
评级。
风险提示:业务拓展不及预期,新冠肺炎疫情影响商场运营超预期。