运营提效，商业运营开拓者，维持“买入”评级宝龙商业是国内领先的商业运营服务供应商。公司业务以商业运营为主，住宅物管为辅，盈利能力改善空间大。公司基本面向好，我们维持2021-2023 年盈利预测，预计2021-2023 年归母净利润分别为4.49、6.24、8.57 亿元，EPS 分别为0.7、1.0、1.3 元，当前股价对应PE 为25.5、18.4、13.4 倍，维持“买入”评级。
　　业绩稳健高质增长，盈利能力持续提升
　　宝龙商业发布2021 年上半年业绩公告：2021 年上半年，公司实现营收11.71 亿元，同比增长34.8%；毛利3.83 亿元，同比增长50.5%；毛利率为32.8%，同比提升3.5 个百分点。其中，商业运营服务、物业管理毛利率分别为34.7%、24.7%，同比分别提升3.6、2.8 个百分点；盈利能力持续提升，推动归母净利润2.03 亿元，同比增长40.3%；未剔除股权激励前归母净利2.31 亿元，同比增长59.4%。
　　加码智慧商业，运营提质成效卓越
　　（1）聚焦长三角地区，持续扩张商业版图。公司上半年商业运营实现收入9.42亿元，同比增长34.5%。截至2021 年6 月末，公司合约零售商业126 个，合约建面1350 万平方米，其中长三角占比65.6%，另有7 个零售商业已达成初步合作意向；已开业在管建面884 万平方米，同比增长27%；其中长三角占比60%；2021 年下半年，公司计划新开业宝龙广场10 个、宝龙天地3 个、宝龙星汇5 个，商业版图持续拓张。（2）运营成效卓越，出租率大幅提升。2021 年上半年，公司平均出租率为92.3%，较2020 年全年提升2.4 个百分点。
　　住宅物管稳步前行
　　2021 年上半年，公司住宅物管服务营收2.28 亿元，同比增长35.7%；其中住宅物业管理、预售管理、其他增值服务收入分别占比71.6%、 7.8%、20.7%。截至2021 年6 月末，公司住宅合约建面2798 万平方米，在管建面1638 万平方米；公司计划2021 年末合约建面达3134 万平方米，在管建面将达1900 万平方米。
　　风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力大。