2021H1 净利润实现40%增长。公司2021H1 总收入11.71 亿元，同比增长34.8%。收入结构上来看，商业运营占比80.5%，物业管理占比19.5%。归母净利润2.03 亿元，同比增长40.3%，若扣除股权激励产生的27.6 百万元管理费，实际归母核心净利润为2.31 亿元，同比增长59.4%。董事会建议派发中期股息每股0.15 港元，同比增长50%。
　　商业和住宅毛利率均较2020 年底有提升。公司2021H1 毛利率32.8%，较2020 年底增加1.9 个百分点，商业运营毛利率34.7%，较2020 年底增加1.9个百分点，物业管理毛利率24.7%，较2020 年底增加1.6 个百分点。公司2021H1 归母净利润率17.4%，较2020 年底提升1.5 个百分点。
　　商业出租率达到历史新高，下半年出租率目标93+%。2021H1 公司整体平均出租率达到92.3%，近年来历史最高，出租率较2020 年底89.9%有显著提升。公司购物中心2021 年7 月平均单店客流130 万人，高于2020 年7 月114 万人和2019 年7 月129 万人。购物中心平均单店营业额2021 年7 月4160 万元，高于2020 年7 月3605 万元和2019 年7 月3928 万元。2021H2公司计划平均出租率达到93%以上。
　　物业管理规模持续增长，H2 母公司18 个项目待开业。公司2021H1 商业新签约总建筑面积227 万平，其中来自宝龙地产项目20 个，总建筑面积206万方，独立第三方3 个，建筑面积21 万方。按区域划分来看，公司2021H1新签约项目中长三角占比77.7%。截止2021H1 公司商业运营服务已开业项目71 个，建筑面积8.8 百万平，较2020H1 增加1.8 百万平，签约零售商业物业126 个，总合约建筑面积13.5 百万平；住宅物业管理服务已交付项目69 个，建筑面积16.4 百万平，较2020H1 的11.6 百万平增加4.8 百万平，合约项目125 个，总签约建筑面积28 百万平。公司2021H2 有18 个项目待开业，其中包括10 个宝龙广场，3 个宝龙天地，5 个宝龙星汇。
　　投资建议：“优于大市”。公司H2 商业新增面积数量多，在管项目管理品质方面计划进一步加强和提升。我们认为量质的双重提升为公司净利润增长奠定扎实的基础。我们预测公司2021 年EPS 为0.69 元人民币每股，给予公司2021 年35-40 倍PE 估值，对应合理市值区间为177-202 亿港元，对应合理价值区间为每股27.44-31.36 港元，给予“优于大市”评级。（本文非特别说明，均以人民币计价，1 港币等于0.88 元人民币）
　　风险提示：公司商业资产开业计划发生变动。