事件
　　公司公告2021 年上半年业绩，实现营业收入11.7 亿元，同比增长34.8%，实现归母净利润2.0 亿元，同比增长40.3%，经调整后的净利润2.3 亿元，同比增长59.4%。
　　核心观点
　　营收高速增长，经调后业绩略超预期。2021 年上半年公司营收增长34.8%，分业务来看，商管部分营收9.4 亿元，同比增长34.5%，住宅物业部分营收2.3 亿元，同比增长35.7%，两翼保持均衡增长，收益于增长和成本控制，商管部分毛利率34.7%，同比上升3.6 个pct，住宅物业部分毛利率24.7%，同比上升2.8 个pct，综合毛利率上升3.5 个pct 至32.8%。考虑到公司股权激励产生2760 万服务费，经调整利润可达2.3 亿元，同比增长59.4%，超出市场预期。
　　管理面积稳步扩张，出租率继续提升。截止2021 年上半年，集团商业运营服务面积为880 万平，同比上升约180 万平，合约面积1350 万平；住宅物业管理面积为1640 万平，同比上升约480 万平，合约面积2800 万平，保持管理面积稳步增长，合约储备丰厚。尽管受到疫情反复的冲击，公司商管在管项目出租率达92.3%，较同期提升5.2 个百分点，运营能力显著提升。
　　下半年开业加速，全年业绩有望再超预期。公司上半年新增开业5 个项目，包括温岭、诸暨、舟山3 个宝龙广场以及宁波慈溪和老外滩2 个星汇项目，总计开业面积41.9 万平，公司下半年拟开业18 个项目，总建面达115.4 万平，开业大大提速，全年业绩有望继续保持高速增长。
　　财务预测与投资建议
　　维持买入评级，调整目标价至31.60 港元（原目标价38.49 港元）。我们维持预测2021-2023 年每股收益为0.73/1.04/1.38 元。受消费不及预期影响，板块估值整体回调，可比公司2021 年的平均估值为36X，对应目标价31.60港元（1 港元=0.8317 人民币）。
　　风险提示
　　疫情反复影响开业节奏。出租率提升不及预期。外拓进展不及预期。