本报告导读：
出租率大幅提升，经营指标全提升；商业项目储备丰富，后续增长有保障；纽扣计划升级，全新定义人货场。
摘要：
业绩符合预期，给予增持评级。公司2021年上半年实现营业收入11.7亿元，同比增长35%，其中商业运营占比81%，分别实现毛利润和归母核心利润（扣除股权激励）3.8 亿元、2.3 亿元，分别同比增长50.5%、59%。公司业绩表现稳健，收入利润齐增长，并且上半年新开业三个宝龙广场，下半年将开业18 个项目。
出租率大幅提升，经营指标全提升。2021 年上半年集团整体平均出租率达92.3%为近年来历史新高，客流总数较2019 年同期提升约8%，销售总额较2019 年同期提升约10%；公司盈利能力持续提升，商业运营服务毛利率提升了3.6 个pct 至34.7%，主要是成本控制良好所致，住宅物业服务毛利率提升了2.8 个pct 至24.7%，归母净利率（扣除股权激励的影响）提升2.5 个pct 至19.9%。
商业项目储备丰富，后续增长有保障。公司商业运营以长三角为大本营，将继续巩固上海、杭州、宁波、南京、苏州和合肥这6 个核心城市。截止2021 年上半年，公司已经开业71 个商业物业，较2020 年同期51 个新增20 个，总开业建面达到880 万方，已经签约的商业物业126 个，总合约建面达到1350 万方。公司将继续积极推进轻资产业务模式以获取更多零售商业物业，并积极探寻收购标的。
纽扣计划升级，全新定义人货场。公司携手腾讯共同追加悦商科技投资1 亿元（各5000 万），从SAAS 到PAAS，构建智慧商业大数据平台。以腾讯合作为规划基础，一方面获得研发加速，连接优势内容资源。另一方面加速降本增效的同时，探索提升招商能力、增强消费者粘度的智慧创新。此外试点上海宝杨宝龙广场，全力打造标杆智慧MALL。
风险提示：线下消费习惯转移到线上，商业物业拓展力度不及预期