2021年上半年业绩符合预期
宝龙商业公布2021年上半年业绩：营业收入同比增长34.8%至11.7亿元，报表归母净利润同比增长40.3%至2.0亿元，核心归母净利润（未扣除股权激励所产生的约2，760万元服务费）同比增长59.4%至2.3亿元，符合预期。
规模稳步扩张，运营品质升级。2021年上半年公司新增5个已开业商业项目（其中2个为第三方项目），总在管项目数达到71个；截至2021年7月底，公司新增27个签约商业项目（其中7个为外拓项目），我们估计公司已锁定项目总数（包含已签约项目及母公司储备项目）达到135个以上。运营指标方面，公司2021年上半年出租率达到92.3%，较2020年底提升2.4个百分点，品牌焕新、精细化运营成效凸显。
商业及住宅板块收入稳健增长。2021年上半年公司商业板块收入达到9.4亿元（同比增长34.5%），主要受益于新项目顺利开业、运营指标持续改善；住宅板块收入达到2.3亿元（同比增长35.7%），主要由于宝龙地产项目交付带动住宅物业管理服务收入稳定增长（同比增长40.7%）。
盈利能力持续提升。2021年上半年公司综合毛利率为32.8%，同比提升3.4个百分点，公司运营提质、降本增效等举措成果显现。分业务看，上半年商业板块毛利率为34.7%，同比提升3.6个百分点；住宅板块毛利率为24.7%，同比提升2.8个百分点。
发展趋势
未来三到五年有望确定性兑现较高增长。考虑到宝龙地产在购物中心赛道的持续发力以及商管市场的低集中度现状，我们认为宝龙商业“100+50+50”
的积极面积增长目标达成具有确定性。叠加单项目销售额和对应管理费爬坡，我们判断公司整体收入有望在未来三到五年实现30%以上复合年化增长；随着运营能力提升，利润率持续改善，利润有望实现40%以上复合年化增长。
盈利预测与估值
维持2021年4.5亿元和2022年6.3亿元的盈利预测不变，分别对应46%和41%的同比增速。维持跑赢行业评级和目标价36.2港元，对应32倍2022年市盈率，较当前股价有65%的上行空间。公司当前交易于19.3倍2022年市盈率。
风险
运营品质提升不及预期；项目外拓及收并购进度不及预期。