中期业绩预增60%以上超预期，延续高成长趋势。公司于7 月24 日发布正面盈利预告，预计2020 年上半年归母净利润同比增长不低于60%，超出市场预期，在疫情发生的背景下展现出强劲的增长势头。公司业绩快速增长主要原因系：1）在管面积持续增长；2）建业+平台的注册用户数及单位用户的平均消费大幅提升，致生活服务收入快速提升；3）物业管理及增值服务分部的增值服务收入快速增长所致。
　　中部区域项目资源集中，品牌具备较强影响力。公司是河南省内龙头房企建业地产的关联物业公司，在中部区域的物业市场中处于领先地位，也具备较强的区域品牌影响力。根据中国指数研究院的数据，公司在2020 年物业服务百强企业榜单中名列第12 位。公司当前管理项目主要集中于河南区域，较高的项目密度有利于公司通过共享等的方式摊低服务成本，也可以利用规模效应降低新增项目的边际成本。同时，建业集团在河南区域的资源密集，也为生活服务等业务的尝试提供良好资源基础。
　　内接外拓并举，管理规模有望快速扩张。公司管理规模中等，近年来规模扩展迅速。截至2019 年末，公司在管面积/合约面积分别为0.57/1.15 亿平米，同比增长121.8%/63.0%。除内接关联地产项目外，公司也逐步开始第三方项目外拓。2019 年，公司第三方在管面积及合约面积分别为0.18/0.45 亿平米，同比上年分别增长0.13/0.22 亿平米，显示出较强的市场化外拓能力及较快的外拓增速。2019 年，公司基础物管收入中第三方项目收入占比达20%。未来随着储备面积持续转化，公司的管理规模有望延续快速扩张。
　　搭建特色生活服务平台，服务对象不仅仅针对业主。依托建业集团支持，公司的增值服务不局限于社区，而是依托建业集团打造了较为庞大的生活服务平台。公司客户主要分为：1）核心项目业主；2）和建业集团互动的重要客户，例如建业足球俱乐部的球迷、建业教育的学生家长、集团酒店住客等；3）省内的其他消费群众。通过与公司管理的酒店、小区、购物中心内商铺、联盟商家等进行资源对接，公司为消费群众提供多元多样化的生活服务体系及服务内容，长期来看有望为公司开拓更广阔的价值空间。
　　投资建议：我们预测公司2020-2022 年的归母净利润分别为3.74/5.25/7.27亿元，同比增长60.0%/40.1%/38.7%，对应EPS 分别为0.30/0.42/0.58 元，2019-2022 年CAGR 为46.0%。公司当前估值相对偏低，当前股价对应2020-2022 年PE 分别为30.8/22.0/15.8 倍，而行业可比上市物业公司对应2020-2022 年平均PE 分别为46.4/33.3/24.3 倍，主要系公司盈利中来源于关联地产商的占比相对较高。我们认为随着储备面积交付带动基础物管收入增速提升、生活服务快速增长，公司未来盈利结构有望持续改善。考虑到公司良好的成长性及多样的生活服务体系，给予目标价14.0 港元（对应2021年30 倍PE），首次覆盖，给予“买入”评级。
　　风险提示：建业地产增速放缓或交付不及预期风险，第三方外拓增长不及预期风险，物业费收缴率相对偏低可能造成应收款项减值风险等。