投资要点
维持“买入”，维持目标价9.0 港元，布局大中原，多元化发展渐入佳境：
公司长期扎根河南省，在深耕河南近30 年的基础上，在以郑州为中心、半径500 公里的大中原地区，充分发挥多业态协同优势，实现企业更大规模和更高质量的发展。预计未来三年CAGR 不低于40%。公司坚持阵地战的打法，切到本地生活，通过密集程度获得市民的信任，提供更多的到家服务，建业+注册用户数已超过470 万人，年复合增速87.5%。我们预计公司的2021-2023 年的营业收入分别为39.9、57.8 及84.5 亿元人民币，分别同比增长50.4%、44.7%和46.3%，归母净利润分别为6.05、8.47 和11.83 亿元人民币，分别同比增长41.9%、39.9%和39.6%。维持“买入”
评级，维持目标价9.0 港元，对应2021-2023 年PE 分别为15、11、8 倍。
归母净利润高速增长，关联交易占比稳步下降：2021 上半年公司录得收入15.6 亿元人民币，同比增长47.4%，归母净利润2.6 亿元，同比增长41.3%。其中关联交易占比从2020 年全年的44.9%下降至36.3%。分拆收入，2021 年上半年公司物业管理服务及增值服务、生活服务及资产管理服务占比分别为82%、13%、5%。
建业家平台助力业务多元发展，三大板块毛利率未来仍将维持稳定：疫情期间公司发力社区团购等服务，实现GMV 增长1.5 倍，复购率达55%，未来预计提供更多上门服务。预期建业家平台是公司的第二增长极，未来每年复合增长率不少于80%，预计2023 年收入达到9 亿元。
管理面积保持高增长，市场前景广阔：截至2021 年上半年公司在管面积及合约面积分别为1.15 亿方及2.09 亿方。其中新增合约面积66.1%来自第三方外拓。省外在管面积占比为10.8%。未来三年将实现在管面积40%CAGR 增长。并购方面，战略并购池中目前有20 家候选标的，包括15 家河南省外，5 家省内，建业新生活将主要依据管理能力与口碑，自身项目密度和利润率考量，实现强强联合。
风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。